A responsabilidade civil do incorporador pelo atraso na entrega do imóvel

No momento em que se adquire um imóvel na planta a expectativa natural é que o prazo prometido de entrega da unidade seja cumprido, prazo este anunciado no momento da oferta e que deve estar previsto contratualmente.

Entretanto, não são raros os casos de atrasos consideráveis, os quais, além de frustrar as expectativas legítimas, geram prejuízos de diversas ordens, tais quais vinculados ao pagamento de locação por período maior que o previsto.

Nessa esteira, a lei de incorporações (Lei n. 4.591/64) prevê expressamente, em seu artigo 43, que o incorporador que contratar a entrega da unidade a prazo certo deverá informar os adquirentes e por escrito, no mínimo a cada seis meses, sobre o estado da obra e deverá responder civilmente, indenizando os prejuízos, no caso da não conclusão da edificação ou de retardo injustificado da obra. Podendo até mesmo ser destituído na hipótese de, sem justa causa devidamente comprovada, haver a paralisação das obras por mais de 30 dias ou ocorrer retardo excessivo.

Portanto, o prazo ajustado deve ser cumprido e devem ser prestadas periodicamente informações a respeito do andamento das obras, sob pena de infração contratual, gerando o direito de indenização aos adquirentes.

No entanto, a questão central a ser resolvida é a quantificação de valor que fará jus aquele que não receber a unidade no prazo determinado.

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça definiu alguns parâmetros que se aplicam na maioria dos casos de mora do incorporador, são eles:

1. O adquirente poderá rescindir o contrato, devendo receber o valor pago devidamente corrigido e acrescido da multa avençada, porém, de regra, não há incidência de indenização por danos morais;
2. Na hipótese de não pleitear a rescisão contratual, terá direito à multa pelo atraso e também à indenização adicional por lucros cessantes, a exemplo de pagamento de locação de outro imóvel pelo período de atraso ou da não fruição daquele bem.

Ademais, como incide nos contratos de incorporação o regramento do Código de Defesa do Consumidor, podem ser declaradas nulas as cláusulas que prevejam indenizações ínfimas pelo atraso na entrega da unidade em contrapartida a valores expressivos pela mora no pagamento de parcelas, ou seja, deve haver paridade na penalidade do sujeito contratual que descumprir a obrigação.

Uma cláusula que também pode ser considerada abusiva e assim já se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça, é a previsão injustificada de um atraso tolerável de 180 dias, a qual é muito comum na venda de imóveis na planta. É conveniente frisar que a própria lei de incorporações propicia guarida a atrasos justificados e razoáveis e em grandes empreendimentos os 180 dias podem ser considerados proporcionais, portanto, mantendo-se a cláusula nesse sentido. Porém, há exceções que devem ser avaliadas caso a caso, mormente em virtude do estágio da construção no momento da aquisição.

Ou seja, caso você tenha comprado um imóvel na planta e o prazo de entrega não tenha sido respeitado, inicie um diálogo com o responsável pela incorporação, preferencialmente documentado, ou seja, através de e-mails ou cartas, solicitando o recebimento do valor referente à multa pelo atraso, além das eventuais despesas ou perdas com locação.

Na hipótese de negativa de cumprimento da obrigação pelo incorporador de forma consensual, infelizmente o caminho será a via jurisdicional, sendo possível o uso dos juizados especiais cíveis se o valor a receber for de até quarenta salários mínimos, não necessitando de advogado caso não sobeje vinte salários mínimos inclusive.

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.