Quando incorporar?

“Você irá permutar unidades construídas pelo terreno? Você irá vender imóveis na planta? Irá financiar a construção dando em garantia as unidades? Se disse sim a qualquer das perguntas acima, você deverá realizar o processo de incorporação. (...)

Ok, mas você disse não às perguntas acima, então você não precisa incorporar. A incorporação serve apenas no caso de venda/permuta de imóvel em construção ou para dar em garantia aquilo que ainda não existe. “

É muito comum empreendedores individuais e grupos de amigos que resolvem investir no mercado imobiliário ficarem em dúvida sobre o processo registral imobiliário aplicável e muitas vezes trilham caminhos mais complexos sem necessidade, este pequeno escrito é direcionado a essas pessoas...

Então, você encontrou o local certo, uma oferta bacana e considera que construirá um empreendimento sensacional. Que ótimo! Porém, vamos à parte de legalização registral imobiliária e é necessário que responda às questões seguintes. Você irá permutar unidades construídas pelo terreno? Você irá vender imóveis na planta? Irá financiar a construção dando em garantia as unidades?

Se disse sim a qualquer das perguntas acima, você deverá realizar o processo de incorporação. Trata-se de rito previsto na Lei n. 4.591 de 1964 e tem como objetivo proteger a economia popular. Convenhamos: quem quer vendar algo que ainda não existe fisicamente (por exemplo, apartamentos que não estão prontos) deve demonstrar solvibilidade.

No primeiro momento você deverá avaliar o potencial de construção da área, se o projeto proposto está de acordo, então passará para a fase de título aquisitivo (compra do terreno, permuta etc.), aprovação do projeto no município e juntada de documentos para a incorporação.

Para incorporar há uma lista extensa de documentos, os quais estão previstos no artigo 32 da Lei n, 4.591/64, como já dito, o objetivo dessa reunião de documentos (chama-se memorial de incorporação) é demonstrar a solvibilidade do construtor/incorporador e a viabilidade do empreendimento, incluindo a observância das normas construtivas.

Atente-se que o memorial de incorporação deve ser apresentado ao Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição da área do imóvel e que se o terreno adquirido for composto de duas matrículas ou transcrições ou mais, é imprescindível a prévia unificação, a qual pode ser processada ato contínuo à aquisição e aprovação na municipalidade.

Ok, mas você disse não às perguntas acima, então você não precisa incorporar. A incorporação serve apenas no caso de venda/permuta de imóvel em construção ou para dar em garantia aquilo que ainda não existe. Se o seu objetivo é construir com recursos próprios ou dar em garantia bem diverso e apenas vender ou locar quando estiver pronto, você definitivamente não precisa incorporar. Bastará o título aquisitivo, projeto e aprovação na municipalidade, obviamente com profissional responsável competente inscrito no CREA ou CAR e depois de tudo pronto poderá ir para a fase de instituição de condomínio, regulada pelo Código Civil.

Vale lembrar que quem incorpora também deve instituir condomínio se o objetivo é haver unidade de uso exclusivo e área comum, a exemplo dos apartamentos de hoje em dia.

Quando se quer lotear um terreno, mesmo para a venda ou garantia de unidade quando não concluída a obra, deve-se observar a Lei n. 6.766/79 para área urbana ou o Decreto-Lei n. 58/37 para áreas rurais. A ideia dessas legislações é similar à da Lei n. 4.591/64 (proteger os adquirentes e a viabilidade do empreendimento).

No caso de loteamentos, mesmo que não se tenha como foco a venda antes da conclusão, é preciso observar as regras previstas na legislação urbana ou rural pertinente, vez que há o interesse público no tocante às áreas de circulação, zoneamento urbano e equipamentos sociais.

Uma dica final é sempre que possível, quando envolver interesse em empreender na área imobiliária, procure a orientação de um profissional habilitado, seja o advogado especializado, o tabelião de notas ou o registrador imobiliário da circunscrição.

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.