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ARTIGOS E NOVIDADES

1º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina


Confira dicas e novidades sobre o segmento imobiliário e registral.

Para a grande maioria da população, a ida ao cartório é sinônimo de perda de tempo, burocracia e gastos absurdos. Porém, já não é bem assim. Há alguns anos, a estrutura e a prestação de serviços de muitos cartórios eram desestruturados e não buscavam melhorias. Hoje, por sua vez, grande parte dos cartórios adota a gestão de qualidade, a fim de beneficiar a serventia, os usuários e a comunidade.

A gestão da qualidade nada mais é do que uma ferramenta estratégica voltada para dirigir e controlar os processos organizacionais, os quais possuem uma visão sistêmica, que busca garantir a completa satisfação das necessidades ou a superação das expectativas. Não é nada fácil para os titulares de cartórios saber/aceitar o que é preciso para melhorar e, principalmente, como realizar tais mudanças. Para isso, a ISO 9001 ajuda a guiar no processo de gestão de qualidade, e a NBR 15906 para auxiliar na gestão empresarial de serviços notariais e de registro, os quais melhoram os processos e a qualidade nos serviços.

O titular, ao investir no programa de gestão de qualidade para a serventia, passará a ter vários benefícios, como, por exemplo, a redução de custo devido à otimização de processos, à equipe motivada, à satisfação dos usuários, aos serviços realizados com melhor qualidade e eficiência, entre outros. O sistema de gestão de qualidade, então, baseia-se em identificar e entender as necessidades das partes interessadas, o ambiente em que está inserto, a análise crítica de riscos e o gerenciamento dos objetivos e dos controles estratégicos. Para a execução de cada ponto citado acima, existem ferramentas e formas de aferição que podem variar de acordo com a realidade de cada serventia.

O primeiro passo é definir a missão, a visão e os valores que são os conceitos fundamentais para nortear a gestão de qualidade. Trata-se de uma ferramenta simples que objetiva a elaboração do planejamento estratégico da serventia, ou seja, é o início de todo o processo. Já o segundo passo é a identificação das partes interessadas com as suas necessidades. Diferente de algumas opiniões, essas partes não são apenas os usuários, pois podemos incluir colaboradores, entidades de classe, fornecedores e parceiros, assim como o poder público e o agente delegado. É fundamental, por sua vez, identificar quais as necessidades das partes e criar ferramentas para aferição de satisfação, tais como a pesquisa de clima, as avaliações de desempenho, a pesquisa de satisfação, etc.

Por conseguinte, percebemos a existência de alguns pilares essenciais para a gestão de qualidade. A liderança proativa, no qual os líderes agem baseando-se em indicadores, os quais devem criar e manter um ambiente favorável para que os colaboradores desempenhem as suas atividades da melhor maneira, buscando sempre motivá-los a alcançarem o objetivo proposto. A decisão baseada em fatos, ou seja, deve sempre partir de uma abordagem de dados concretos, que permite uma análise lógica das informações apresentadas, tornando, assim, os fatos confiáveis. O gerenciamento de processos inicia-se após o mapeamento estratégico de todas as atividades rotineiras, a fim de estabelecer metas e estratégias para aumentar o desempenho e corrigir possíveis inconformidades. Esse processo visa satisfazer o usuário e, sempre que possível, busca superar as suas expectativas, por meio da oferta de melhor qualidade. Para isso, deve-se observar quais são as necessidades dos usuários para atendê-los com eficiência, sendo que o colaborador precisa estar preparado para receber feedbacks e responder com facilidade e agilidade. A visão sistêmica, na qual os líderes têm a habilidade de análise dos setores e dos procedimentos, consegue identificar quando uma mudança pode impactar na serventia. A boa relação com fornecedores facilita a criação de valores e satisfação das necessidades, por meio de parcerias e alianças estratégicas, promovendo o fortalecimento entre as partes. Por fim, a conscientização dos colaboradores, em que é dever dos líderes promover o envolvimento de todos os colaboradores com metas, estratégias e resultados, para um melhor engajamento da equipe em cumprimento das metas estabelecidas, devendo, assim, investir em capacitação e treinamentos para garantir a qualidade do serviço prestado.

A gestão de qualidade, dessa maneira, é tida como referência internacional, pois permite aperfeiçoar o desempenho da organização, além de outros benefícios, como, por exemplo, a confiabilidade e a estabilidade em relação as técnicas, os equipamentos e os recursos utilizados; enquanto a satisfação dos usuários estabelece um relacionamento de confiança e segurança. Ou seja, com a aplicação dos pilares da gestão de qualidade, a prestação de serviço torna-se única pela busca em excelência nos processos e relações.

Adriane Feliz Sarraf Ferri
Gabrielle Cristina Babugia


No momento em que se adquire um imóvel na planta a expectativa natural é que o prazo prometido de entrega da unidade seja cumprido, prazo este anunciado no momento da oferta e que deve estar previsto contratualmente.

Entretanto, não são raros os casos de atrasos consideráveis, os quais, além de frustrar as expectativas legítimas, geram prejuízos de diversas ordens, tais quais vinculados ao pagamento de locação por período maior que o previsto.

Nessa esteira, a lei de incorporações (Lei n. 4.591/64) prevê expressamente, em seu artigo 43, que o incorporador que contratar a entrega da unidade a prazo certo deverá informar os adquirentes e por escrito, no mínimo a cada seis meses, sobre o estado da obra e deverá responder civilmente, indenizando os prejuízos, no caso da não conclusão da edificação ou de retardo injustificado da obra. Podendo até mesmo ser destituído na hipótese de, sem justa causa devidamente comprovada, haver a paralisação das obras por mais de 30 dias ou ocorrer retardo excessivo.

Portanto, o prazo ajustado deve ser cumprido e devem ser prestadas periodicamente informações a respeito do andamento das obras, sob pena de infração contratual, gerando o direito de indenização aos adquirentes.

No entanto, a questão central a ser resolvida é a quantificação de valor que fará jus aquele que não receber a unidade no prazo determinado.

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça definiu alguns parâmetros que se aplicam na maioria dos casos de mora do incorporador, são eles:

  1. O adquirente poderá rescindir o contrato, devendo receber o valor pago devidamente corrigido e acrescido da multa avençada, porém, de regra, não há incidência de indenização por danos morais;
  2. Na hipótese de não pleitear a rescisão contratual, terá direito à multa pelo atraso e também à indenização adicional por lucros cessantes, a exemplo de pagamento de locação de outro imóvel pelo período de atraso ou da não fruição daquele bem.

Ademais, como incide nos contratos de incorporação o regramento do Código de Defesa do Consumidor, podem ser declaradas nulas as cláusulas que prevejam indenizações ínfimas pelo atraso na entrega da unidade em contrapartida a valores expressivos pela mora no pagamento de parcelas, ou seja, deve haver paridade na penalidade do sujeito contratual que descumprir a obrigação.

Uma cláusula que também pode ser considerada abusiva e assim já se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça, é a previsão injustificada de um atraso tolerável de 180 dias, a qual é muito comum na venda de imóveis na planta. É conveniente frisar que a própria lei de incorporações propicia guarida a atrasos justificados e razoáveis e em grandes empreendimentos os 180 dias podem ser considerados proporcionais, portanto, mantendo-se a cláusula nesse sentido. Porém, há exceções que devem ser avaliadas caso a caso, mormente em virtude do estágio da construção no momento da aquisição.

Ou seja, caso você tenha comprado um imóvel na planta e o prazo de entrega não tenha sido respeitado, inicie um diálogo com o responsável pela incorporação, preferencialmente documentado, ou seja, através de e-mails ou cartas, solicitando o recebimento do valor referente à multa pelo atraso, além das eventuais despesas ou perdas com locação.

Na hipótese de negativa de cumprimento da obrigação pelo incorporador de forma consensual, infelizmente o caminho será a via jurisdicional, sendo possível o uso dos juizados especiais cíveis se o valor a receber for de até quarenta salários mínimos, não necessitando de advogado caso não sobeje vinte salários mínimos inclusive.

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.


O instituto da afetação patrimonial nas incorporações ingressou no ordenamento jurídico brasileiro com a Medida Provisória 2.221/01, incluindo dispositivos na Lei n. 4.591/64 e sendo posteriormente abordado pela Lei n. 10.931/04.

De forma sintética, quando o incorporador opta pela constituição de patrimônio de afetação os bens destinados ao empreendimento ficam vinculados ao cumprimento da obrigação, ou seja, à finalização da obra e entrega das unidades.

No plano procedimental, é necessária a assinatura de termo de opção pelo regime, a ser averbado no registro imobiliário e deve ser realizada a contabilidade apartada do empreendimento, havendo necessidade de manutenção e movimentação dos recursos financeiros em conta de depósito específica da respectiva incorporação, bem como facultado o acesso aos relatórios pela Comissão de Representantes dos adquirentes. Vale ressaltar que os adquirentes não interferirão na obra ou nas decisões construtivas, apenas terão acesso aos indicadores da gestão.

A parcela destinada à aquisição do terreno e os valores que sobejarem o custo construtivo não serão arrecadadas pelo patrimônio de afetação. Não há qualquer impedimento para a constituição de ônus sobre os bens, desde que o financiamento contratado tenha por escopo recursos para a obra.

As principais vantagens da opção pelo patrimônio de afetação são:

  • É instrumento de garantia para os adquirentes, apresentando-se como ativo para o marketing imobiliário;
  • Há total controle das operações de cada obra, servindo como ferramenta de supervisão dos gestores;
  • Torna o crédito para o financiamento da obra menos oneroso;
  • Propicia o regime especial tributário.

Quanto ao último, a partir da Lei 12.844/2013, as incorporações optantes em geral estão obrigadas ao pagamento de 4% de alíquota mensal sobre as receitas auferidas, descontadas as parcelas destinadas à aquisição do terreno, valor que será pago em guia única da União e corresponderá aos tributos sobre renda, PIS/PASEP, CSLL e COFINS. Para empreendimentos de interesse social, com unidades de custo de até R$100.000,00 no âmbito do Projeto Minha Casa Minha Vida, a alíquota será de 1% até 31/12/2014, vigência que poderá ser renovada.

Dessa forma, o regime especial tributário é importante instrumento de simplificação e economia fiscal, viabilizando empreendimentos nos cenários de maiores custos construtivos e menores demandas habitacionais. Ademais, o patrimônio de afetação demonstra transparência e confiabilidade do incorporador ao mercado, aos agentes financeiros e municia-lhe no controle e planejamento da gestão financeira e comercial da obra.

Por fim, cumpre destacar que mesmo nas incorporações que já estejam em andamento é possível a opção pelo regime especial tributário e a comprovação da sua conveniência pode ser realizada com a solicitação de relatórios contábeis e de planejamento financeiro, os quais devem incluir a prévia do valor geral de vendas, custo construtivo global, a perspectiva da lucratividade e o enquadramento do resultado nas tabelas fiscais.

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.



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foto Londrina: R.R.Rufino