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ARTIGOS E NOVIDADES

1º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina


Confira dicas e novidades sobre o segmento imobiliário e registral.

“Você irá permutar unidades construídas pelo terreno? Você irá vender imóveis na planta? Irá financiar a construção dando em garantia as unidades? Se disse sim a qualquer das perguntas acima, você deverá realizar o processo de incorporação. (...)

Ok, mas você disse não às perguntas acima, então você não precisa incorporar. A incorporação serve apenas no caso de venda/permuta de imóvel em construção ou para dar em garantia aquilo que ainda não existe. “

É muito comum empreendedores individuais e grupos de amigos que resolvem investir no mercado imobiliário ficarem em dúvida sobre o processo registral imobiliário aplicável e muitas vezes trilham caminhos mais complexos sem necessidade, este pequeno escrito é direcionado a essas pessoas...

Então, você encontrou o local certo, uma oferta bacana e considera que construirá um empreendimento sensacional. Que ótimo! Porém, vamos à parte de legalização registral imobiliária e é necessário que responda às questões seguintes. Você irá permutar unidades construídas pelo terreno? Você irá vender imóveis na planta? Irá financiar a construção dando em garantia as unidades?

Se disse sim a qualquer das perguntas acima, você deverá realizar o processo de incorporação. Trata-se de rito previsto na Lei n. 4.591 de 1964 e tem como objetivo proteger a economia popular. Convenhamos: quem quer vendar algo que ainda não existe fisicamente (por exemplo, apartamentos que não estão prontos) deve demonstrar solvibilidade.

No primeiro momento você deverá avaliar o potencial de construção da área, se o projeto proposto está de acordo, então passará para a fase de título aquisitivo (compra do terreno, permuta etc.), aprovação do projeto no município e juntada de documentos para a incorporação.

Para incorporar há uma lista extensa de documentos, os quais estão previstos no artigo 32 da Lei n, 4.591/64, como já dito, o objetivo dessa reunião de documentos (chama-se memorial de incorporação) é demonstrar a solvibilidade do construtor/incorporador e a viabilidade do empreendimento, incluindo a observância das normas construtivas.

Atente-se que o memorial de incorporação deve ser apresentado ao Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição da área do imóvel e que se o terreno adquirido for composto de duas matrículas ou transcrições ou mais, é imprescindível a prévia unificação, a qual pode ser processada ato contínuo à aquisição e aprovação na municipalidade.

Ok, mas você disse não às perguntas acima, então você não precisa incorporar. A incorporação serve apenas no caso de venda/permuta de imóvel em construção ou para dar em garantia aquilo que ainda não existe. Se o seu objetivo é construir com recursos próprios ou dar em garantia bem diverso e apenas vender ou locar quando estiver pronto, você definitivamente não precisa incorporar. Bastará o título aquisitivo, projeto e aprovação na municipalidade, obviamente com profissional responsável competente inscrito no CREA ou CAR e depois de tudo pronto poderá ir para a fase de instituição de condomínio, regulada pelo Código Civil.

Vale lembrar que quem incorpora também deve instituir condomínio se o objetivo é haver unidade de uso exclusivo e área comum, a exemplo dos apartamentos de hoje em dia.

Quando se quer lotear um terreno, mesmo para a venda ou garantia de unidade quando não concluída a obra, deve-se observar a Lei n. 6.766/79 para área urbana ou o Decreto-Lei n. 58/37 para áreas rurais. A ideia dessas legislações é similar à da Lei n. 4.591/64 (proteger os adquirentes e a viabilidade do empreendimento).

No caso de loteamentos, mesmo que não se tenha como foco a venda antes da conclusão, é preciso observar as regras previstas na legislação urbana ou rural pertinente, vez que há o interesse público no tocante às áreas de circulação, zoneamento urbano e equipamentos sociais.

Uma dica final é sempre que possível, quando envolver interesse em empreender na área imobiliária, procure a orientação de um profissional habilitado, seja o advogado especializado, o tabelião de notas ou o registrador imobiliário da circunscrição.

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.


Protagonista das negociações imobiliárias, a locação é assunto que merece atenção especial em razão de possuir farta regulamentação normativa inserta na Lei Federal n. 8.245/91.

Em breves linhas, há na lei conjuntos de regramentos que impõem tratamentos diferenciados, a exemplo das locações residenciais, para temporada, comerciais, shoppings centers e os contratos “built to suit” (pelo qual o locador adquiri, constrói ou reforma substancialmente edificação para locação).

De toda forma, há algumas regras que devem ser observadas na maior parte das locações pactuadas, são elas:

  • Se celebrada por prazo igual ou superior a 10 (dez) anos, deve ser verificado o estado civil do locador e a aquiescência do respectivo cônjuge;
  • A fiança necessita sempre de aquiescência do cônjuge do fiador independentemente do prazo, salvo se casado em regime da separação convencional de bens ou em participação final dos aquestos com cláusula específica liberando de vênia conjugal;
  • Somente é possível a exigência de uma modalidade de garantia, dentre caução locatícia, fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de investimento;
  • A exigência de pagamento antecipado apenas é possível nas locações para temporada ou naquelas em que não houver qualquer garantia;
  • É dever do locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio, nas quais se inclui o fundo de reserva;
  • Há preferência de aquisição do locatário, no caso de negociação onerosa do imóvel, independentemente de cláusula nesse sentido. Essa preferência cede apenas para alienações forçadas ou em cumprimento de garantia real e, ainda, no caso de condômino do imóvel;
  • A cláusula de vigência do contrato em caso de alienação deve ser contratada expressamente;
  • Em todo o contrato deve constar ao menos o número da matrícula e localização detida do imóvel;
  • As benfeitorias necessárias feitas pelo locatário no imóvel, mesmo que sem a autorização do locador, deverão ser indenizadas, salvo se o contrato tratar de maneira diversa;
  • Na locação residencial, quando contratada por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato é extinto de pleno direito na data indicada. Se o locatário permanecer na posse por mais 30 dias sem oposição, transformar-se-á em locação por prazo indeterminado e a retomada do imóvel somente poderá ocorrer de acordo com as situações legalmente previstas;
  • A multa pela rescisão antecipada deve ser proporcional, salvo na modalidade “built to suit”, que prevalecerá o convencionado pelas partes;
  • Não haverá multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência do locatário, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência;
  • A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e por escrito do locador;
  • O aluguel não pode ser convencionado em moeda estrangeira, sendo vedada qualquer vinculação cambial ou ao salário mínimo para reajuste.

Por fim, observo que o contrato de locação não é formal, ou seja, pode ser eventualmente celebrado até mesmo por via oral, porém não é aconselhável, vez que os ajustes são diversos, dependendo de manifestação de vontade específica; a fiança sempre deve ser pactuada por escrito e, ainda, não são aceitas provas exclusivamente testemunhais para cobranças judiciais de negócios que superem dez salários mínimos

Ademais, há atores qualificados para orientarem na celebração, a exemplo dos corretores de imóveis devidamente inscritos no CRECI, os advogados, como também os tabeliães de notas, estes sujeitos imparciais a quem a lei de regência impõe a competência e o dever de formalizar juridicamente a vontade das partes e promover o aconselhamento correlato. Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri

é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.


No momento em que se adquire um imóvel na planta a expectativa natural é que o prazo prometido de entrega da unidade seja cumprido, prazo este anunciado no momento da oferta e que deve estar previsto contratualmente.

Entretanto, não são raros os casos de atrasos consideráveis, os quais, além de frustrar as expectativas legítimas, geram prejuízos de diversas ordens, tais quais vinculados ao pagamento de locação por período maior que o previsto.

Nessa esteira, a lei de incorporações (Lei n. 4.591/64) prevê expressamente, em seu artigo 43, que o incorporador que contratar a entrega da unidade a prazo certo deverá informar os adquirentes e por escrito, no mínimo a cada seis meses, sobre o estado da obra e deverá responder civilmente, indenizando os prejuízos, no caso da não conclusão da edificação ou de retardo injustificado da obra. Podendo até mesmo ser destituído na hipótese de, sem justa causa devidamente comprovada, haver a paralisação das obras por mais de 30 dias ou ocorrer retardo excessivo.

Portanto, o prazo ajustado deve ser cumprido e devem ser prestadas periodicamente informações a respeito do andamento das obras, sob pena de infração contratual, gerando o direito de indenização aos adquirentes.

No entanto, a questão central a ser resolvida é a quantificação de valor que fará jus aquele que não receber a unidade no prazo determinado.

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça definiu alguns parâmetros que se aplicam na maioria dos casos de mora do incorporador, são eles:

  1. O adquirente poderá rescindir o contrato, devendo receber o valor pago devidamente corrigido e acrescido da multa avençada, porém, de regra, não há incidência de indenização por danos morais;
  2. Na hipótese de não pleitear a rescisão contratual, terá direito à multa pelo atraso e também à indenização adicional por lucros cessantes, a exemplo de pagamento de locação de outro imóvel pelo período de atraso ou da não fruição daquele bem.

Ademais, como incide nos contratos de incorporação o regramento do Código de Defesa do Consumidor, podem ser declaradas nulas as cláusulas que prevejam indenizações ínfimas pelo atraso na entrega da unidade em contrapartida a valores expressivos pela mora no pagamento de parcelas, ou seja, deve haver paridade na penalidade do sujeito contratual que descumprir a obrigação.

Uma cláusula que também pode ser considerada abusiva e assim já se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça, é a previsão injustificada de um atraso tolerável de 180 dias, a qual é muito comum na venda de imóveis na planta. É conveniente frisar que a própria lei de incorporações propicia guarida a atrasos justificados e razoáveis e em grandes empreendimentos os 180 dias podem ser considerados proporcionais, portanto, mantendo-se a cláusula nesse sentido. Porém, há exceções que devem ser avaliadas caso a caso, mormente em virtude do estágio da construção no momento da aquisição.

Ou seja, caso você tenha comprado um imóvel na planta e o prazo de entrega não tenha sido respeitado, inicie um diálogo com o responsável pela incorporação, preferencialmente documentado, ou seja, através de e-mails ou cartas, solicitando o recebimento do valor referente à multa pelo atraso, além das eventuais despesas ou perdas com locação.

Na hipótese de negativa de cumprimento da obrigação pelo incorporador de forma consensual, infelizmente o caminho será a via jurisdicional, sendo possível o uso dos juizados especiais cíveis se o valor a receber for de até quarenta salários mínimos, não necessitando de advogado caso não sobeje vinte salários mínimos inclusive.

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.



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