Cautelas jurídicas para a compra de imóvel urbano

A compra de um imóvel é sempre um momento de profunda realização, mas para não correr o risco de surgirem problemas futuros, o ato deve ser ladeado por informação e cautela: além de avaliar o negócio do ponto de vista econômico, ou seja, só deve ser comprado o que cabe no bolso, os detalhes atinentes à segurança jurídica da transação não podem ser negligenciados.

Observem as seguintes dicas de acordo com o tipo de imóvel:

1) Imóveis prontos

Não basta vistoriar o imóvel fisicamente, isso é imprescindível, mas não garante o negócio;

Retire no registro de imóveis competente (cada imóvel pertence a uma circunscrição imobiliária) a certidão da matrícula e negativa de ônus e ações do imóvel, na qual o imóvel deve estar em nome de quem se apresenta como proprietário, a construção deve estar averbada na matrícula e, salvo se houver concordância de sua parte, não deve haver ônus ou ações sobre o bem;

Peça a certidão negativa de débitos de IPTU e, se em condomínio, declaração ao síndico de quitação condominial;

Solicite que os vendedores apresentem certidão do distribuidor cível da comarca onde residem, bem como da localidade do imóvel, tanto da Justiça Federal, quanto da Estadual e da Justiça do Trabalho, quanto a esta, solicite também a certidão negativa de débitos trabalhistas disponível no site do TST;

Se o vendedor for empregador, solicite que apresente a certidão negativa de débitos perante o INSS;

Se o imóvel estiver ocupado por terceiros, verifique o vínculo entre as partes, por exemplo, o locatário pode ter registrado o direito de vigência da locação mesmo no caso de alienação e ele tem também o direito de preferência na aquisição, ou seja, o melhor mesmo é que o imóvel seja desocupado antes do pagamento.

2) Imóveis em construção

Verifique se o incorporador possui outros imóveis concluídos, ou seja, pesquise sobre a reputação do mesmo aproveitando as facilidades da internet;

Solicite a certidão, emitida também pelo serviço de registro de imóveis competente, do registro da incorporação, pois somente podem ser vendidos ou prometidos à venda imóveis em construção caso tenha sido registrado o memorial respectivo;

Certifique-se dos prazos de entrega e eventuais carências para o cumprimento dos mesmos;

Solicite a descrição (memorial) de acabamentos, determinação ou não de vaga de garagem, áreas de cobertura e áreas sem cobertura; Questione se a incorporação está sujeita ao regime de patrimônio de afetação, caso esteja, isso garante que o terreno e suas acessões fiquem afetados àquela obra em específico;

Caso não esteja sujeito ao regime da afetação, a construção deve ter pelo menos seguro de término e entrega de obra;

Analise o contrato padrão com calma, nele constarão os detalhes do produto a ser recebido.

3) Pagamento à vista

Somente realize o pagamento mediante a formalização da negociação por escritura pública ou, no caso de intermediação por construtora (imóvel em construção), depois de verificadas todas as questões relativas à obra e ao contrato a ser celebrado;

Em nenhuma hipótese declare valor menor à transação do que o real, já que será esse o valor considerado caso ocorra algum problema com a negociação;

Sempre faça pagamentos por ordem bancária ou cheque, pois se alguma das partes contestar isso no futuro, a prova de pagamento estará disponível, além de ser extremamente inseguro transações em espécie.

4) Financiamento imobiliário

Antes de tudo, devem ser verificadas as taxas, não é porque um empreendimento é financiado por um banco que você deve financiar apenas com ele;

Avalie o valor que deve ser dado de entrada, pois não há financiamento sem sinal;

Questione se a garantia a ser dada para o financiamento segue as regras da hipoteca ou da alienação fiduciária, leia com calma o contrato porque ele regulará a situação jurídica envolvendo o financiamento assumido;

Tenha ciência de que, no caso de alienação fiduciária, o atraso em três parcelas poderá gerar a notificação do devedor, a qual, se não atendida, implicará na alienação do imóvel em leilão extrajudicial, ou seja, você não será citado para responder a uma ação ou coisa assim, se não pagar três parcelas poderá perder o imóvel.

Ademais, em toda transação há muitos detalhes específicos que devem ser avaliados, a calma e a cautela não podem faltar, além disso, desconfiem de preços muito abaixo do mercado. Em caso de dúvidas, procurem um cartório de notas, o tabelião tem o dever legal de aconselhar os usuários quanto aos requisitos e detalhes dos negócios jurídicos e são profissionais preparados para esclarecer todos os aspectos que envolvem a segurança na aquisição de imóveis.

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.