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ARTIGOS E NOVIDADES

1º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina


Confira dicas e novidades sobre o segmento imobiliário e registral.

“Você irá permutar unidades construídas pelo terreno? Você irá vender imóveis na planta? Irá financiar a construção dando em garantia as unidades? Se disse sim a qualquer das perguntas acima, você deverá realizar o processo de incorporação. (...)

Ok, mas você disse não às perguntas acima, então você não precisa incorporar. A incorporação serve apenas no caso de venda/permuta de imóvel em construção ou para dar em garantia aquilo que ainda não existe. “

É muito comum empreendedores individuais e grupos de amigos que resolvem investir no mercado imobiliário ficarem em dúvida sobre o processo registral imobiliário aplicável e muitas vezes trilham caminhos mais complexos sem necessidade, este pequeno escrito é direcionado a essas pessoas...

Então, você encontrou o local certo, uma oferta bacana e considera que construirá um empreendimento sensacional. Que ótimo! Porém, vamos à parte de legalização registral imobiliária e é necessário que responda às questões seguintes. Você irá permutar unidades construídas pelo terreno? Você irá vender imóveis na planta? Irá financiar a construção dando em garantia as unidades?

Se disse sim a qualquer das perguntas acima, você deverá realizar o processo de incorporação. Trata-se de rito previsto na Lei n. 4.591 de 1964 e tem como objetivo proteger a economia popular. Convenhamos: quem quer vendar algo que ainda não existe fisicamente (por exemplo, apartamentos que não estão prontos) deve demonstrar solvibilidade.

No primeiro momento você deverá avaliar o potencial de construção da área, se o projeto proposto está de acordo, então passará para a fase de título aquisitivo (compra do terreno, permuta etc.), aprovação do projeto no município e juntada de documentos para a incorporação.

Para incorporar há uma lista extensa de documentos, os quais estão previstos no artigo 32 da Lei n, 4.591/64, como já dito, o objetivo dessa reunião de documentos (chama-se memorial de incorporação) é demonstrar a solvibilidade do construtor/incorporador e a viabilidade do empreendimento, incluindo a observância das normas construtivas.

Atente-se que o memorial de incorporação deve ser apresentado ao Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição da área do imóvel e que se o terreno adquirido for composto de duas matrículas ou transcrições ou mais, é imprescindível a prévia unificação, a qual pode ser processada ato contínuo à aquisição e aprovação na municipalidade.

Ok, mas você disse não às perguntas acima, então você não precisa incorporar. A incorporação serve apenas no caso de venda/permuta de imóvel em construção ou para dar em garantia aquilo que ainda não existe. Se o seu objetivo é construir com recursos próprios ou dar em garantia bem diverso e apenas vender ou locar quando estiver pronto, você definitivamente não precisa incorporar. Bastará o título aquisitivo, projeto e aprovação na municipalidade, obviamente com profissional responsável competente inscrito no CREA ou CAR e depois de tudo pronto poderá ir para a fase de instituição de condomínio, regulada pelo Código Civil.

Vale lembrar que quem incorpora também deve instituir condomínio se o objetivo é haver unidade de uso exclusivo e área comum, a exemplo dos apartamentos de hoje em dia.

Quando se quer lotear um terreno, mesmo para a venda ou garantia de unidade quando não concluída a obra, deve-se observar a Lei n. 6.766/79 para área urbana ou o Decreto-Lei n. 58/37 para áreas rurais. A ideia dessas legislações é similar à da Lei n. 4.591/64 (proteger os adquirentes e a viabilidade do empreendimento).

No caso de loteamentos, mesmo que não se tenha como foco a venda antes da conclusão, é preciso observar as regras previstas na legislação urbana ou rural pertinente, vez que há o interesse público no tocante às áreas de circulação, zoneamento urbano e equipamentos sociais.

Uma dica final é sempre que possível, quando envolver interesse em empreender na área imobiliária, procure a orientação de um profissional habilitado, seja o advogado especializado, o tabelião de notas ou o registrador imobiliário da circunscrição.

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.


Em virtude de existirem diversas regras de competência fixadas na legislação, muitas vezes não é tão fácil saber qual é o cartório certo para realização de determinado serviço.

Com intuito informativo, apresenta-se uma lista que indica, de modo geral, ocartório competente para a realização dos atos notariais e registrais mais essenciais.

  1. Nascimento – pode ser realizado perante o Registro Civil da circunscrição do local do parto ou do lugar de residência dos pais. Caso a declaração de nascimento ocorra após o prazo legal (15 dias em geral ou 45 dias para a mãe), a competência será sempre do serviço de registro civil do lugar de residência do registrando.
  2. Casamento – a habilitação (processo prévio de verificação da possibilidade do casamento e da escolha de regime de bens) deve ser processada perante o Registro Civil da circunscrição de residência de qualquer dos noivos, quando necessariamente será publicado o edital de proclamas também no cartório da região de residência do outro noivo. Já a celebração do casamento pode ocorrer em cartório de registro civil da escolha dos nubentes, onde deverá ser apresentado o certificado de habilitação para fins de realização da celebração e do registro do casamento. No caso de celebração em edifício particular, o oficial competente para registro é o da circunscrição daquela região.
  3. Óbito – sempre deve ser declarado perante o cartório de registro civil do lugar de falecimento.
  4. Emancipação, Interdição e Ausência – são registrados no chamado “Livro E”, o qual existe apenas no 1º Serviço de Registro Civil da localidade. De toda forma, tais atos são registrados no cartório que possui o “Livro E” do local de residência do emancipado, do interditado e, para os ausentes, do local de seu último domicílio.
  5. Escrituras Públicas, Procurações, Autenticações, Reconhecimento de Firmas, Inventários, Divórcios e demais atos notariais o interessado poderá escolher qualquer Tabelionato de Notas, independentemente do seu local de residência ou de onde os bens estejam situados.
    Já o tabelião de notas e os seus funcionários não poderão praticar atos fora do município onde se encontra o cartório, ou seja, uma pessoa que mora em Campo Largo pode vir a Curitiba lavrar uma escritura, procuração ou qualquer ato notarial em qualquer cartório de notas da cidade. No entanto, é vedado ao tabelião ou aos seus escreventes saírem do município, no caso Curitiba, para praticarem atos, mesmo que seja na região metropolitana.
  6. Registro de Imóveis – deve ser realizado obrigatoriamente no Cartório de Registro de Imóveis com competência na área do imóvel. Pode-se lavrar a escritura em qualquer cartório de notas do Brasil, mas o registro deve ser realizado obrigatoriamente pelo Registro de Imóveis do lugar do bem.
  7. Notificações extrajudiciais – o usuário poderá escolher entre o cartório de registro de títulos e documentos do local de seu domicilio ou do local de domicílio da pessoa a ser notificada. Todavia, alguns Estados são mais rígidos com a competência de notificações e exigem que sempre se escolha o cartório do local de domicilio daquele que será notificado.
  8. Protesto de títulos e documentos de dívida – é competente o Tabelionato de Protesto do local estabelecido para cumprimento da obrigação (praça de pagamento). No caso do cheque, é possível optar também pelo cartório do domicílio do emitente.

Por fim, vale ressaltar que a localização dos cartórios, telefones, sites e algumas informações sobre a competência estão disponíveis no site do Conselho Nacional de Justiça:
http://www.cnj.jus.br/corregedoria/justica_aberta/

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.



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