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ARTIGOS E NOVIDADES

1º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina


Confira dicas e novidades sobre o segmento imobiliário e registral.

A Incorporação Imobiliária surgiu para atender as necessidades sociais e econômicas, em razão do acelerado processo de urbanização ocorrido no país a partir da década de 1930. A atividade de produção de conjuntos de unidades imobiliárias começou a estruturar-se a partir da Revolução Industrial, em razão da concentração da população nos grandes centros urbanos. Por causa dessa concentração, a solução passou a ser a construção de unidades imobiliárias em planos horizontais, substituindo-se a construção de uma unidade imobiliária (uma única casa em um lote de terreno) pela superposição de unidades em edifícios de mais de um pavimento, visando o aproveitamento mais racional da terra e, também, viabilizar a produção em escala, atendendo, enfim, a necessidade de ocupação concentrada dos espaços urbanos.

No Brasil, a demanda por imóveis nos grandes centros urbanos intensificou-se a partir da década de 1930, e, nessa ocasião, as regras existentes limitavam-se a regulamentar somente a alienação e a utilização dos edifícios já construídos. Dessa maneira, silenciava-se, sobre a atividade produtiva, bem como sobre a venda de edificações coletivas em construção. Nessa época, as pessoas que exerciam a atividade de construção e venda dessas edificações atuavam livres de quaisquer limitações legais e realizavam seus negócios sem riscos. No entanto, a Lei nº. 4.591/1964 surge para pôr fim à essa “desordem” e, nesse sentido, contempla ampla disciplina da atividade de incorporação e fixa com clareza as responsabilidades do incorporador.

Essa Lei traz um aspecto de particular relevância, que é o sistema de proteção do adquirente de imóveis em construção e fixa a responsabilidade do incorporador e demais profissionais envolvidos no negócio. A incorporação Imobiliária é uma operação complexa, a qual envolve diversos contratos, tais como o compromisso de venda, ou de permuta, sobre fração ideal do terreno, o de construção por empreitada ou por administração, o de corretagem, o de fornecimento etc. Trata-se, assim, de uma atividade empresarial que visa a produção e a comercialização de unidades imobiliárias em edificações coletivas prevista na Lei nº. 4.591/1964, cujo objetivo é a proteção da economia popular.
De acordo com o parágrafo único do artigo 28 da Lei nº. 4.591/1964, temos o conceito de incorporação imobiliária, o qual “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas”. Assim, a caracterização da atividade de incorporação compreende a venda de unidades imobiliárias em construção e a sua entrega aos adquirentes, depois de concluídas, com a adequada regularização no Registro de Imóveis competente. O que caracteriza a incorporação é a venda antecipada de apartamentos de um edifício a construir, que, do ponto de vista econômico e financeiro, é o meio de captação dos recursos necessários à conclusão da incorporação, ou seja, para executar a construção.

Conclui-se, que a incorporação deverá ser realizada nos casos em que ocorra a permuta de futuras unidades autônomas pelo terreno, na venda de imóveis na planta, ou, até mesmo, para financiar a construção do empreendimento, pois permite que as futuras unidades autônomas sejam dadas como garantia. A figura do incorporador é representada pelo proprietário ou titular de direitos a aquisição do imóvel, a pessoa física ou a jurídica; ou, então, pelo construtor ou corretor de imóveis, conforme os termos do artigo 29 e de seu parágrafo único da Lei nº. 4.591/1964.

Logo, as atividades do incorporador compreendem-se em: adquirir o terreno; elaborar a aprovação de projetos; promover o arquivamento do memorial de incorporação no registro de imóveis competente; a oferta pública das unidades ao mercado; a coordenação e a consecução do empreendimento imobiliário; a captação de recursos; o financiamento; as garantias; a publicidade; a comercialização de unidades imobiliárias; a averbação da construção no registro de imóveis; a entrega das unidades aos adquirentes; e a liquidação do passivo da incorporação.
Diante do desenvolvimento acelerado no ramo imobiliário das capitais e de algumas cidades, como no caso de Londrina-PR, nos deparamos com a realidade da sociedade brasileira, em que as famílias buscam cada vez mais o conforto e a segurança em seus lares. Sendo assim, o crescimento vertical da propriedade vem aumentando a cada ano, e, com isso, as construtoras e incorporadoras investem na atividade gerada pela incorporação imobiliária, por meio da compra de terrenos e da captação de recursos para a construção dos empreendimentos, através da conhecida “venda de imóveis na planta”, ou seja, venda das futuras unidades autônomas em construção.
Entretanto, para que essa atividade seja desenvolvida e que sejam gerados frutos e lucros, há de se levar em conta, que, além da iniciativa que partirá exclusivamente do incorporador, este terá uma imensa responsabilidade perante os adquirentes das futuras unidades autônomas para que ocorra a conclusão da construção e a entrega do empreendimento.

Primeiramente, o incorporador deverá avaliar o potencial construtivo da área onde localiza-se o terreno. Se o projeto elaborado pelo profissional habilitado estiver de acordo com a Lei nº. 4.591/1964 e se ele for aprovado pelo município, poderá, então, adquirir o imóvel, no local em que se pretende construir o empreendimento. Após a fase de título aquisitivo, por meio da compra do terreno ou permuta, com a aprovação do município e juntada de documentos (memorial descritivo), cuja relação está prevista no artigo 32 da Lei nº. 4.591/1964, o incorporador deverá protocolar a referida documentação no Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição da área do imóvel.
Além disso, o incorporador deverá registrar o memorial de incorporação no registro de imóveis, para que possa comercializar as futuras unidades imobiliárias, captar recursos, e/ou realizar financiamentos, a fim de concluir a obra. O registro da incorporação tem validade de 180 (cento e oitenta) dias, ou seja, caso não tenha sido registrado nenhum contrato de venda e compra, promessa de venda e compra, ou, até mesmo, de financiamento para a construção do empreendimento, no período acima mencionado, o incorporador, antes de efetuar qualquer registro na matrícula do imóvel de localização do empreendimento, deverá revalidar para que possa negociar as unidades, tendo que atualizar a documentação referente ao artigo 32 da Lei nº. 4.591/1964, o qual revalida o registro da incorporação por igual prazo, nos termos do artigo 33 da Lei.

O condomínio edilício tem início com o registro de sua instituição, pois só é admissível o registro da instituição e especificação do condomínio, ou seja, a individualização e discriminação da área de uso exclusivo e da área de uso comum da unidade autônoma. Como, por exemplo, os apartamentos que vemos atualmente, após a averbação da construção do empreendimento, instruída com o “habite-se”, a certidão negativa de débito (CND) do INSS, prova de quitação da ART/CREA ou da RRT/CAU, referente à execução da obra. Portanto, é dever do incorporador averbar a conclusão da construção do empreendimento, para que possa instituir o condomínio e entregar as unidades autônomas aos adquirentes.

Até aqui, conseguimos compreender o porquê da necessidade da incorporação do registro no Serviço de Registro de Imóveis competente, quais são os documentos que serão exigidos, da averbação da conclusão da construção do empreendimento, para que ocorra a instituição de condomínio e a tão sonhada entrega da unidade autônoma para cada adquirente.

Porém, podem ocorrer situações e imprevistos durante o desenvolver do prazo previsto no contrato para a entrega da obra, como o desequilíbrio no mercado imobiliário, que incidirá diretamente na economia popular. E quando essa expectativa do direito adquirido é frustrada ou há o atraso na entrega e aquele sonho da entrega da “tão esperada e planejada” casa própria não se concretiza? Há de se levar em consideração, também, que, de acordo com o previsto no artigo 32, §2º da Lei nº. 4.591/1964, os contratos de compra e venda, de promessa de venda ou cessão de unidades autônomas são considerados irretratáveis, o que deveria conferir segurança tanto ao empreendedor, quanto ao adquirente da futura unidade. Essas relações jurídicas decorrentes da incorporação imobiliária, que são regidas pela Lei nº. 4.591/1964, foram profundamente impactadas com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, Lei geral de proteção ao consumidor. Vale ressaltar que entre a Lei das Incorporações e a Lei nº. 8.078/1990 – CDC não há incompatibilidades, pois, a Lei nº. 4.591/1964 como precursora do CDC, institui um sistema de proteção dos adquirentes de imóveis em construção fundamentado nos mesmos princípios previstos no CDC, ou seja, a boa-fé objetiva, o equilíbrio do contrato e a função social do contrato.

As normas do Código de Defesa do Consumidor são aplicadas ao contrato de incorporação apenas do ponto de vista da relação de consumo, sem interferir na tipicidade e na funcionalidade do contrato. Se considerarmos o previsto no artigo 43-A da Lei nº. 4.591/1964, recentemente alterada pela Lei nº. 13.786/2018, a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente, nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Entretanto, caso a entrega do imóvel ultrapasse o prazo estabelecido de 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada no contrato, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por ele a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A da referida Lei.
Se a entrega do imóvel se estender por prazo superior àquele previsto no caput do artigo 43-A da Lei nº. 4.591/1964, e não se tratar de resolução do contrato, será devido ao adquirente adimplente. Por ocasião da entrega da unidade, a indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pró rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. A multa prevista no §2º do artigo 43-A da citada Lei, referente a mora no cumprimento da obrigação. Em nenhuma hipótese poderá ser cumulada com a multa estabelecida no §1º desse artigo, que trata da inexecução total da obrigação.

Verifica-se que é de extrema importância a responsabilidade que o incorporador terá perante o adquirente de boa-fé, em relação à conclusão da obra e a entrega do imóvel. Afinal, caso não cumpra com sua obrigação, a incorporadora não será penalizada pelo atraso na entrega da unidade imobiliária por até 180 (cento e oitenta) dias após a data estipulada para entrega no contrato, desde que exista a cláusula contratual expressa, redigida de forma clara e destacada. Caso ocorra um atraso superior a 180 (cento e oitenta) dias, o adquirente poderá: 1) pleitear a resolução do contrato, com a devolução integral do valor pago, acrescido da multa prevista para a resolução contratual, tudo corrigido monetariamente; 2) manter o contrato e cobrar do incorporador indenização de 1% a.m. sobre o valor já pago.

O STJ se manifesta sensivelmente na adoção de entendimento, o qual contempla os investidores, os empreendedores e os consumidores, em que se denota que a proteção do interesse dos consumidores deve existir. Porém, ela deve ser exercida de forma equilibrada, sem desamparar a coletividade, e engajar a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária.

Gabriela Meira Caunetto
Patrícia Vaz da Rocha


“Você irá permutar unidades construídas pelo terreno? Você irá vender imóveis na planta? Irá financiar a construção dando em garantia as unidades? Se disse sim a qualquer das perguntas acima, você deverá realizar o processo de incorporação. (...)

Ok, mas você disse não às perguntas acima, então você não precisa incorporar. A incorporação serve apenas no caso de venda/permuta de imóvel em construção ou para dar em garantia aquilo que ainda não existe. “

É muito comum empreendedores individuais e grupos de amigos que resolvem investir no mercado imobiliário ficarem em dúvida sobre o processo registral imobiliário aplicável e muitas vezes trilham caminhos mais complexos sem necessidade, este pequeno escrito é direcionado a essas pessoas...

Então, você encontrou o local certo, uma oferta bacana e considera que construirá um empreendimento sensacional. Que ótimo! Porém, vamos à parte de legalização registral imobiliária e é necessário que responda às questões seguintes. Você irá permutar unidades construídas pelo terreno? Você irá vender imóveis na planta? Irá financiar a construção dando em garantia as unidades?

Se disse sim a qualquer das perguntas acima, você deverá realizar o processo de incorporação. Trata-se de rito previsto na Lei n. 4.591 de 1964 e tem como objetivo proteger a economia popular. Convenhamos: quem quer vendar algo que ainda não existe fisicamente (por exemplo, apartamentos que não estão prontos) deve demonstrar solvibilidade.

No primeiro momento você deverá avaliar o potencial de construção da área, se o projeto proposto está de acordo, então passará para a fase de título aquisitivo (compra do terreno, permuta etc.), aprovação do projeto no município e juntada de documentos para a incorporação.

Para incorporar há uma lista extensa de documentos, os quais estão previstos no artigo 32 da Lei n, 4.591/64, como já dito, o objetivo dessa reunião de documentos (chama-se memorial de incorporação) é demonstrar a solvibilidade do construtor/incorporador e a viabilidade do empreendimento, incluindo a observância das normas construtivas.

Atente-se que o memorial de incorporação deve ser apresentado ao Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição da área do imóvel e que se o terreno adquirido for composto de duas matrículas ou transcrições ou mais, é imprescindível a prévia unificação, a qual pode ser processada ato contínuo à aquisição e aprovação na municipalidade.

Ok, mas você disse não às perguntas acima, então você não precisa incorporar. A incorporação serve apenas no caso de venda/permuta de imóvel em construção ou para dar em garantia aquilo que ainda não existe. Se o seu objetivo é construir com recursos próprios ou dar em garantia bem diverso e apenas vender ou locar quando estiver pronto, você definitivamente não precisa incorporar. Bastará o título aquisitivo, projeto e aprovação na municipalidade, obviamente com profissional responsável competente inscrito no CREA ou CAR e depois de tudo pronto poderá ir para a fase de instituição de condomínio, regulada pelo Código Civil.

Vale lembrar que quem incorpora também deve instituir condomínio se o objetivo é haver unidade de uso exclusivo e área comum, a exemplo dos apartamentos de hoje em dia.

Quando se quer lotear um terreno, mesmo para a venda ou garantia de unidade quando não concluída a obra, deve-se observar a Lei n. 6.766/79 para área urbana ou o Decreto-Lei n. 58/37 para áreas rurais. A ideia dessas legislações é similar à da Lei n. 4.591/64 (proteger os adquirentes e a viabilidade do empreendimento).

No caso de loteamentos, mesmo que não se tenha como foco a venda antes da conclusão, é preciso observar as regras previstas na legislação urbana ou rural pertinente, vez que há o interesse público no tocante às áreas de circulação, zoneamento urbano e equipamentos sociais.

Uma dica final é sempre que possível, quando envolver interesse em empreender na área imobiliária, procure a orientação de um profissional habilitado, seja o advogado especializado, o tabelião de notas ou o registrador imobiliário da circunscrição.

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.


Protagonista das negociações imobiliárias, a locação é assunto que merece atenção especial em razão de possuir farta regulamentação normativa inserta na Lei Federal n. 8.245/91.

Em breves linhas, há na lei conjuntos de regramentos que impõem tratamentos diferenciados, a exemplo das locações residenciais, para temporada, comerciais, shoppings centers e os contratos “built to suit” (pelo qual o locador adquiri, constrói ou reforma substancialmente edificação para locação).

De toda forma, há algumas regras que devem ser observadas na maior parte das locações pactuadas, são elas:

  • Se celebrada por prazo igual ou superior a 10 (dez) anos, deve ser verificado o estado civil do locador e a aquiescência do respectivo cônjuge;
  • A fiança necessita sempre de aquiescência do cônjuge do fiador independentemente do prazo, salvo se casado em regime da separação convencional de bens ou em participação final dos aquestos com cláusula específica liberando de vênia conjugal;
  • Somente é possível a exigência de uma modalidade de garantia, dentre caução locatícia, fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de investimento;
  • A exigência de pagamento antecipado apenas é possível nas locações para temporada ou naquelas em que não houver qualquer garantia;
  • É dever do locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio, nas quais se inclui o fundo de reserva;
  • Há preferência de aquisição do locatário, no caso de negociação onerosa do imóvel, independentemente de cláusula nesse sentido. Essa preferência cede apenas para alienações forçadas ou em cumprimento de garantia real e, ainda, no caso de condômino do imóvel;
  • A cláusula de vigência do contrato em caso de alienação deve ser contratada expressamente;
  • Em todo o contrato deve constar ao menos o número da matrícula e localização detida do imóvel;
  • As benfeitorias necessárias feitas pelo locatário no imóvel, mesmo que sem a autorização do locador, deverão ser indenizadas, salvo se o contrato tratar de maneira diversa;
  • Na locação residencial, quando contratada por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato é extinto de pleno direito na data indicada. Se o locatário permanecer na posse por mais 30 dias sem oposição, transformar-se-á em locação por prazo indeterminado e a retomada do imóvel somente poderá ocorrer de acordo com as situações legalmente previstas;
  • A multa pela rescisão antecipada deve ser proporcional, salvo na modalidade “built to suit”, que prevalecerá o convencionado pelas partes;
  • Não haverá multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência do locatário, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência;
  • A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e por escrito do locador;
  • O aluguel não pode ser convencionado em moeda estrangeira, sendo vedada qualquer vinculação cambial ou ao salário mínimo para reajuste.

Por fim, observo que o contrato de locação não é formal, ou seja, pode ser eventualmente celebrado até mesmo por via oral, porém não é aconselhável, vez que os ajustes são diversos, dependendo de manifestação de vontade específica; a fiança sempre deve ser pactuada por escrito e, ainda, não são aceitas provas exclusivamente testemunhais para cobranças judiciais de negócios que superem dez salários mínimos

Ademais, há atores qualificados para orientarem na celebração, a exemplo dos corretores de imóveis devidamente inscritos no CRECI, os advogados, como também os tabeliães de notas, estes sujeitos imparciais a quem a lei de regência impõe a competência e o dever de formalizar juridicamente a vontade das partes e promover o aconselhamento correlato. Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri

é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.



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