Tudo sobre o registro de instrumentos particulares de financiamento imobiliário

CONFIRA OS REQUISITOS DE CONFERÊNCIA DE INSTRUMENTO PARTICULAR COM FORÇA DE ESCRITURA PÚBLICA:

O instrumento se refere a recurso financiado pelo SFH ou SFI ou, ainda, voltado ao Programa Minha Casa Minha Vida?
O documento está no original?

As partes e testemunhas rubricaram todas as páginas das vias protocoladas?

Ao final do contrato constam as assinaturas e identificação de todas as partes envolvidas e de pelo menos 2 (duas) testemunhas?
Art. 221, II da Lei 6.015/1973

• As testemunhas foram identificadas (NOME e CPF)
• Não se tratando de SFH ou PMCMV, as firmas foram reconhecidas (vendedor, devedor, credor e testemunhas)?
• Caso conste interveniente quitante diverso do credor, deverá ter sua assinatura devidamente reconhecida, se a garantia a ser cancelada não for oriunda do SFH.
  Art. 221, II da Lei 6.015/1973
  Art. 505 do Código de Normas do Foro Extrajudicial

Em se tratando de signatário por pessoa jurídica ou por procurador de pessoa natural, o reconhecimento da assinatura deverá ser por autenticidade.
Art. 506 do Código de Normas do Foro Extrajudicial

O reconhecimento de firma poderá ser feito por semelhança caso a parte interessada expressamente declare que a aceita, assumindo a responsabilidade civil e criminal pela declaração.
Art. 506, 51° do Código de Normas do Foro Extrajudicial

Em se tratando de documento eletrônico, o mesmo está assinado pelo Gerente com uso de certificado digital padrão ICP Brasil?

 

PARTES

Os vendedores são proprietários?
Arts. 1.228 e 1.245 do Código Civil
Arts. 195 e 237 da Lei 6.015/1973

As partes (vendedor e comprador) estão qualificados no título com:

Pessoa física

1. nome completo, vedada abreviatura
2. nacionalidade
3. profissão
4. número do RG com órgão expedidor e Estado Emissor ou CNH. Se estrangeiro, dados do passaporte ou carteira civil. Sendo apresentada a CNH, solicitamos que conste na qualificação também o número do RG (portador da CNH n° xxxx, onde consta o RG n. xxxxx e CPF n. xxxxx) que deverá ser transportado para o registro. Se o vendedor apresentar a CNH verificar a necessidade de prévia averbação para constar esse dado na matrícula.
5. CPF
6. estado civil (se solteiro, separado, divorciado ou viúvo deverá indicar se convive ou não em união estável e, se conviver, deverá apresentar a qualificação completa do convivente, data e regime de bens adotado). (Se casado, deverá informar a qualificação completa do cônjuge, regime de bens adotado, data do casamento e, se casado no regime diverso do legal, indicar escritura do pacto antenupcial, Tabelionato que a lavrou, livro, folha, número do registro da escritura no registro de imóveis e o registro de imóveis competente)
7. endereço residência e profissional completo, inclusive eletrônico
8. telefone, inclusive celular
9. enquadramento em qualquer das condições previstas no art. 1° da Resolução Coaf n. 31, de 7 de junho de 2019 (http://fazenda.gov.briorgaos/coaf/legislacao-e-normasinormas-coaf/resolucao-no-31-de-7-de-junho-de -2019) X - enquadramento na condição de pessoa exposta politicamente nos termos da Resolução Coaf n. 29, de 28 de março de 2017 (http://www.fazenda.gov.br/orgaos/coaf/legislacao-e-normas/normas-coaf/resolucao-no-29-de-7-de-de zembro-de-2017-1)

Pessoa Jurídica

1. razão social e nome de fantasia, este quando constar do contrato social ou do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ);
2. número de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);
3. endereço completo, inclusive eletrônico;
4. nome completo, número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas -CPF, número do documento de identificação e nome do órgão expedidor ou, se estrangeiro, dados do passaporte ou carteira civil de seus proprietários, sócios e beneficiários finais;
5. nome completo, número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas - CPF, número do documento de identificação e nome do órgão expedidor ou, se estrangeiro, dados do passaporte ou carteira civil dos representantes legais, prepostos e dos demais envolvidos que compareçam ao ato;
6. número do telefone.

Arts. 493 e 675, V do Código de Normas do Foro Extrajudicial
Arts. 215, 51°, I I I do Código Civil
Provimentos n° 61 e 88 do CNJ

Se uma das partes for representada por procurador, foi informada esta qualidade, procurador foi corretamente qualificado e foram indicados os dados da procuração (livro, folha, data de lavratura e Ta belionato que lavrou?

 

Imóvel

O imóvel está descrito no contrato exatamente como consta na matrícula (Descrição do terreno, á -a do terreno, existência de construção, área construída)?

As unidades autônomas devem ser descritas com os dados completos do apartamento (unidade - se garagem, o número, ou se garagem acessória ou vinculada a sua menção também - localização em andar e/ou pavimento, área total, privativa, participação nas coisas de uso comum e fração ideal do terreno e terreno onde foi construído).

Se não tiver matrícula aberta, a descrição contemplará a descrição do terreno, acima mencionado, e da unidade autônoma. Neste caso é imperiosa a descrição das divisas e confrontações de forma completa, menção da matricula "mãe" como registro anterior e o número do registro da constituição de condomínio ou loteamento.
Art. 225, 5 2° da Lei 6.015/1973

Foi indicado o cadastro imobiliário, inscrição imobiliária e endereço completo do imóvel?
Art. 684, I, do Código de Normas do Foro Extrajudicial

Se for imóvel rural, menciona a apresentação de:

• CCIR
• CND de ITR
• CAR

Arts. 510 e 511 do Código de Normas do Foro Extrajudicial
Obs.: Em se tratando de imóvel com mais de 100,00 hectares, é obrigatória a realização do georreferenciamento.
Art.10 do Decreto 4.449/2012

Consta o número do registro de aquisição do alienante, matrícula e serviço registrai respectivo?
Art. 493 e Art. 684, II do Código de Normas do Foro Extrajudicial

Foi mencionado no contrato a apresentação das certidões de inteiro teor e de ônus reais expedidas pelo Registro de Imóveis competente e data de emissão, haja vista que prazo de validade, para este fim, é de 30 (trinta) dias, a contar de sua emissão?
Art. 684, III, do Código de Normas do Foro Extrajudicial
Art.1, §2°, da Lei n° 7.433/1985

Foi mencionado no contrato a apresentação das certidões fiscais (certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel -federal e municipal)?
Art.1°,111, "a" do Decreto 93.240/1986

Se não foi mencionado, consta a dispensa da sua apresentação pelo adquirente, respondendo, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes?
Art.1°, 5 2° do Decreto 93.240/1986
Art. 684, § 10 do Código de Normas do Foro Extrajudicial

O imóvel está sendo totalmente alienado?
Se for apenas parte, mencionar que "a fração ideal de XXX" foi transmitida/alienada.
Art.1.315 do Código Civil

Em se tratando de mais de um imóvel, consta o valor individualizado dos imóveis?
Art.176, § 1°, 111, 5 da Lei 6.015/1973

Analisando a matrícula, sobre o imóvel incide algum ônus não impeditivo de alienação (hipoteca comum, penhora, servidão, usufruto, arrolamento fiscal)?
Havendo arrolamento fiscal, a Receita Federal deverá ser comunicada da alienação.
Art.11 da IN/RFB 1.565/2015

Esse ônus não impeditivo de alienação foi mencionado no contrato?
Art. 220 do Código Civil

Analisando a matrícula, sobre o imóvel incide algum ônus impeditivo de alienação (indisponibilidade, bloqueio de transferência, hipoteca cedular, hipoteca de SFH, penhora da União Federal ou do INSS, hipoteca do Banco da Terra, cláusula de inalienabilidade)?

Existe requerimento e autorização para cancelamento prévio desse ônus?
Arts. 250 e 252 da Lei 6.015/1973

 

DECLARAÇÕES

Consta no título a declaração do transmitente de que imóvel não responde por dívidas do condomínio?
Art. 4°, parágrafo único da Lei 4.591/1964
Arts. 493 e 684, 511 do Código de Normas do Foro Extrajudicial

Caso haja dívidas condominiais, deverão estas constar no contrato.
Arts. 220 e 1.345 do Código Civil

Considera-se prova de quitação a declaração feita pelo transmitente ou seu procurador, sob as penas da Lei, expressamente consignada no título.
Art. 2°, 5 2° da Lei 7.433/1985

Consta no título a autorização para que o Registro de Imóveis pratique todos os atos de averbação e registro indispensáveis ao registro do contrato. Desta forma, o próprio contrato servirá de requerimento para eventual averbação de correção ou complementação de dados do vendedor, averbação da união estável, do pacto antenupcial, enfim, atos "acessórios", mas que precisarão ser efetivados).
Princípio da Instância

 

DOCUMENTOS A SEREM ANEXADOS

Apresentou cópias dos documentos pessoais das partes (RG ou CN H e CPF) autenticadas pelo Tabelião ou Gerente do Banco?
Decisão de 31/08/2018 - Autos n° 0005506-64.2018.8.16.0014 da Vara de Registros Públicos de Londrina-PR (cópia simples)

Apresentou cópia autenticada da certidão de nascimento (se solteiro) ou casamento (demais estados civis).
Se uma das partes for casado no regime diverso do legal (comunhão universal, separação convencional ou participação final nos aquestos) também é necessário o envio de cópia da certidão de registro da escritura do Pacto Antenupcial no Registro de Imóveis competente e, na sua ausência, da escritura do pacto antenupcial para prévio registro.

Se as partes forem representadas por procurador, foi apresentada a procuração original ou fotocópia autenticada com poderes especiais e específicos e com data compatível a assinatura do contrato?
Art. 506 do Código de Normas do Foro Extrajudicial

Se a parte for pessoa jurídica representada por administrador, apresentou:
Certidão da Junta Comercial válida para a prática do ato
contrato/estatuto social e/ou alterações que conferem poderes de representação ao signatário?
Art. 506 do Código de Normas do Foro Extrajudicial

Apresentou a procuração válida do gerente do Banco com poderes para assinar, se não estiver já arquivada no Registro de Imóveis?

Apresentou em nome dos vendedores as certidões negativas de débito do INSS (previdenciário) e da Receita Federal, se não perfeitamente descritas nos contratos, a fim de confirmar a autenticidade, ou se não dispensadas na forma da lei?
Art. 47, I, "b" da Lei 8.212/1991
Art. 626, IV do Código de Normas do Foro Extrajudicial
Vendedor pessoa jurídica não pode dispensa, salvo nas hipóteses do artigo art. 17, I, da Portaria Conjunta 1.751, de 02/10/2014 (na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa) e Lei Federal n° 8.212/1991.
É possível apresentar apenas a certidão negativa de débito do INSS (previdenciário), desde que acompanhada de declaração do credor fiduciário que está ciente da não apresentação da certidão negativa (ou positiva com efeitos de negativa) de débitos tributários federais e de dívida ativa da União em nome do fiduciante, respondendo, nos termos da lei, pelo pagamento de eventuais débitos fiscais e tributários existentes.
Ofício-Circular n° 7/2018 (SEI n° 0065073-47.2017.8.16.6000) da Corregedoria do PR

Apresentou as Certidões Negativas do imóvel (certidão de inteiro teor e certidão de ônus, emitidas a menos de 30 dias, e CND Municipal), se não perfeitamente descritas nos contratos, a fim de confirmar a autenticidade.

Se o imóvel negociado for rural, deverá ser apresentado CCIR do último exercício, CND de ITR dentro do prazo de validade, CAR ativo.
Art. 575 do Código de Normas do Foro Extrajudicial

Se a unidade for condominial deverá ser apresentada a certidão negativa de débitos condominiais ou a declaração, feita expressamente no contrato, pelo qual o alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, de que se encontra quites com as dívidas condominiais.

Foi apresentada declaração de se tratar de primeira aquisição imobiliária, se o caso.

Foi apresentada a certidão narrativa de quitação do ITBI?
Art. 289 da Lei 6.015/1973
Art. 504 do Código de Normas do Foro Extrajudicial
Art.184, § 3° da Lei Municipal 7.303/1997

Os dados do ITBI conferem com o titulo protocolado (imóvel, inscrição imobiliária, transmitente, adquirente, metragem, área construída, valor)?

Foi apresentada a guia de FUNREJUS?
Art. 491 do Código de Normas do Foro Extrajudicial Em se tratando de mais de um imóvel, deverá ser cobrada uma guia para cada imóvel.
Ofício Circular n°12/2018 - CAFE-DAU do TJPR

 

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - INSTRUMENTO PARTICULAR

GERAL

Foi apresentada cédula de crédito imobiliário?
Em caso afirmativo e se emitida sob a forma cartular, consta a assinatura do credor?
Enunciado 10 da ARIPAR

PARTES

Os fiduciantes são proprietários?
Arts.1.228 e 1.245 do Código Civil
Arts.195 e 237 da Lei 6.015/1973

As partes (credor e fiduciante) estão qualificados no título com:

Pessoa física

1. nome completo, vedada abreviatura
2. nacionalidade
3. profissão
4. número do RG com órgão expedidor e Estado Emissor ou CNH. Se estrangeiro, dados do passaporte ou carteira civil. Sendo apresentada a CNH, solicitamos que conste na qualificação também o número do RG (portador da CNH n° xxxx, onde consta o RG n. xxxxx e CPF n. xxxxx) que deverá ser transportado para o registro. Se o vendedor apresentar a CNH verificar a necessidade de prévia averbação para constar esse dado na matricula.
5. CPF
6. estado civil (Se solteiro, separado, divorciado ou viúvo deverá indicar se convive ou não em união estável e, se conviver, deverá apresentar a qualificação completa do convivente, data e regime de bens adotado). (Se casado, deverá informar a qualificação completa do cônjuge, regime de bens adotado, data do casamento e, se casado no regime diverso do legal, indicar escritura do pacto antenupcial, Tabelionato que a lavrou, livro, folha, número do registro da escritura no registro de imóveis e o registro de imóveis competente)
7. endereço residência e profissional completo, inclusive eletrônico
8. telefone, inclusive celular
9. enquadramento em qualquer das condições previstas no art. 1' da Resolução Coaf n. 31, de 7 de junho de 2019 (http://fazenda.gov.briorgaoskoafilegislacao-e-normas/normas-coafiresolucao-no-31-de-7-de-junho-d e-2019)
10. enquadramento na condição de pessoa exposta politicamente nos termos da Resolução Coaf n. 29, de 28 de março de 2017 (http://www.fazenda.gov.br/orgaos/coaf/legislacao-e-normasinormas-coafiresolucao-no-29-de-7-de-de zembro-de-2017-1)

Pessoa Jurídica

1. razão social e nome de fantasia, este quando constar do contrato social ou do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ);
2. número de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);
3. endereço completo, inclusive eletrônico;
4. nome completo, número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas -CPF, número do documento de identificação e nome do órgão expedidor ou, se estrangeiro, dados do passaporte ou carteira civil de seus proprietários, sócios e beneficiários finais;
5. nome completo, número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas -CPF, número do documento de identificação e nome do órgão expedidor ou, se estrangeiro, dados do passaporte ou carteira civil dos representantes legais, prepostos e dos demais envolvidos que compareçam ao ato;
6. número do telefone.
   Arts. 493 e 675, V do Código de Normas do Foro Extrajudicial
   Arts. 215, §1°, III do Código Civil
   Provimentos n° 61 e 88 do CNJ
   Caso falte qualificação, averbar a qualificação previamente ao registro da compra e venda.

 

ELEMENTOS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Consta no contrato o valor do principal da dívida?
Art. 24, I da Lei 9.514/1997

Consta no contrato o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário?
Art. 24, II da Lei 9.514/1997

Consta no contrato a taxa de juros e os encargos incidentes?
Art. 24, III da Lei 9.514/1997

Consta no contrato o sistema de amortização e a origem do recurso, se FGTS ou SBPE?

Consta no contrato a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição?
Art. 24, IV da Lei 9.514/1997

Consta no contrato a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária?
Art. 24, V da Lei 9.514/1997

Consta no contrato a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão?
Art. 24, VI da Lei 9.514/1997

Consta no contrato a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27?
Art. 24, VII da Lei 9.514/1997

Consta no contrato a definição do prazo de carência após o qual será expedida a intimação?
Art. 26, § 2° da Lei 9.514/1997

 

DOCUMENTOS A SEREM ANEXADOS

Apresentou cópias dos documentos pessoais do fiduciante (RG ou CNH e CPF) autenticadas pelo Tabelião ou Gerente do Banco com uso de certificado digital padrão ICP Brasil?
Decisão de 31/08/2018 - Autos n° 0005506-64.2018.8.16.0014 da Vara de Registros Públicos de Londrina (cópia simples)

Apresentou em nome do fiduciante, as certidões negativas de débito do INSS (providenciado) e da Receita Federal?
Art. 47, I, "b" da Lei 8.212/1991
Art. 626, IV do Código de Normas do Foro Extrajudicial
É possível apresentar apenas a certidão negativa de débito do INSS (previdenciário), desde que acompanhada de declaração do credor fiduciário que está ciente da não apresentação da certidão negativa (ou positiva com efeitos de negativa) de débitos tributários federais e de dívida ativa da Uniã em nome do fiduciante, respondendo, nos termos da lei, pelo pagamento de eventuais débitos fiscais e tributários existentes.
Ofício-Circular n° 7/2018 (SEI n° 0065073-47.2017.8.16.6000) da Corregedoria do PR

Apresentou o contrato de seguro?
Art. 18 da Lei 9.514/1997

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Como registrar o seu contrato imobiliário?

ROTEIRO PARA RECEPÇÃO DOS CONTRATOS PARTICULARES COM FORÇA DE ESCRITURA PÚBLICA NOS REGISTROS DE IMÓVEIS DO PARANÁ

A - Lista de Documentos a serem enviados ao Registro de Imóveis Competente:

1. Contrato devidamente assinado pelas partes e 02 testemunhas, com todas as firmas reconhecidas e todas as folhas rubricadas por todos. OBS: Se o recurso for or iundo do SFH fica dispensado o reconhecimento de firma.
2. Cópia autenticada dos documentos pessoais entregue ao Banco Credor: RG (ou CNH) e CPF de todas as partes.
3. Cópia autenticada da certidão de nascimento (se solteiro) ou casamento (demais estados civis), OBS: Se uma das partes for casado no regime diverso legal (comunhão universal, separação convencional ou participação final nos aquestos) também e necessário o envio de cópia da certidão de registro da escritura do Facto Antenupcial no Registro de lmóveis competente e, na sua ausência, da escritura do pacto antenupcial para prévio registro.
4. Se uma das partes for pessoa jurídica, será necessária a apresentação da certidão simplificada da junta comercial dentro do prazo de validade para a prática deste ato, acompanhado do contrato social e alterações posteriores registrados na Junta Comercial (ou Consolidação) para conferência dos poderes de representação.
5. Se alguma das partes for representada por procurador, será necessária a apresentação da procuração original ou cópia autenticada com poderes especiais e específicos para a prática do ato, se alguma das partes for representada.
6. Certidões Negativas emitidas para os vendedores (Fiscais e Trabalhistas), compradores (este, apenas a CND Federal) e do imóvel (certidão de inteiro teor e certidão de ônus, emitidas a menos de 30 dias, e CND Municipal), se não perfeitamente descritas nos contratos, a fim de confirmar a autenticidade, ou se não dispensadas na forma da lei. OBS: Se o imóvel negociado for rural, deverá ser apresentado CCIR do último exercido, CND de ITP dentro do prazo de validade, GAP vigente. OBS 2: Se a unidade for condorninial deverá ser apresentada a certidão negativa de débitos condorniniais ou a declaração, feita expressamente rio contrato, pelo qual o alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, de que se encontra quites com as dividas condominiais.
7. Declaração de se tratar de primeira aquisição imobiliária, se o caso. OBS: Pode ser declarado no próprio contrato, Neste caso, não precisa apresentar declaração à parte.
8. Guia de ITBI emitido pela Prefeitura Municipal devidamente quitada.
9. Procuração válida do gerente do Banco com poderes para assinar, se não estiver já arquivada no Registro de Imóveis.

 

B - Todos estes documentos devem ser protocolados no Registro de Imóveis Competentes:

1. PREFERENCIALMENTE por meio da Central do Registro de Imóveis (www,registra-dores„org,br) e-protocolo - devendo, neste caso, ser criado um arquivo para cada um dos documentos acima mencionados, em formato PD FIA, devendo, todos, serem assinados eletronicamente pelo Gerente do Banco com uso do certificado digital nos padrões ICP Brasil.
2. Diretamente no Registro de Imóveis Competente.

 

C - O Registro de Imóveis competente informará as custas dos atos a serem praticados, bem como emitirá a Guia do Funrejus, a qual será enviada, preferencialmente ao e-mail do adquirente indicado no contrato.

OBS: Em se tratando de hipóteses de isenção de Funrejus, previstas na Lei Estadual nn 12,216/1998, o adquirente deverá fazer a declaração, sob as penas da lei civil e criminal, desta condição, indicando expressamente em qual inciso se enquadra, A declaração deverá estar com firma reconhecida e deverá ser apresentada juntamente com os documentos acima inforrnaclos, acompanhada da cópia autenticada da comprovação de sua qualidade de beneficiário da isenção, por exemplo, funcionário público deve fazer comprovação desta qualidade mediante a apresentação do Holerite.