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ARTIGOS E NOVIDADES

1º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina


Confira dicas e novidades sobre o segmento imobiliário e registral.

A realidade em que vivemos atualmente proporciona-nos os desafios de estabelecer na organização um pensamento humanizado, voltado para a dignidade da pessoa humana. Com isso, podemos levantar certos questionamentos sobre o significado do trabalho em si e o quanto esse conceito mudou conforme o período histórico, além da ideia de atendimento humanizado.

Uma das respostas que sempre obtemos é que, de fato, o trabalho é necessário para a evolução da humanidade, pois isso é inato ao ser humano. Contudo, nem sempre compreendemos ou sabemos sua evolução histórica, suas conquistas ao longo dos tempos e a possibilidade de compreender a realidade atual com os resquícios do passado.

Perceber-se na literatura da história de que, no início, o trabalho era ligado ao castigo, à punição. Alguns pensadores que, anos mais tarde, relacionaram o trabalho com o divino e a perfeição e afirmaram que o trabalho dignificava o homem. É sabido que o trabalho é uma forma de contribuição para a sociedade e para o indivíduo em si, pois este deixa marcas.

O homem é o único ser que tem consciência de sua modificação na sociedade, de que seus atos causam impactos positivos ou negativos. E, no trabalho, não é diferente, é algo intencional, porque trabalhamos para modificar a nossa realidade e a realidade daqueles que estão em nossa volta.

Embora muitas vezes esse campo de visão acaba ficando estreito dentro de uma esfera maior, principalmente após a Revolução Industrial e o advento do Capitalismo, em que o pensamento está centralizado na obtenção dos lucros dos donos dos meios de produção, em detrimento da classe operária, que trabalhava em péssimas condições, chegando a ser insalubres.

O aperfeiçoamento das leis e da sociedade levaram-nos a uma nova realidade, os órgãos fiscalizadores ajudaram a identificar possíveis atividades e a mudar esse panorama. A discussão da sociedade nas academias contribuiu para descortinar o pensamento estático que impedia o verdadeiro trabalho com qualidade e respeito ao ser humano.

O cuidado, não somente físico, mas também social e psicológico dos indivíduos, abre um leque de possibilidades para as organizações inovarem dentro do seu contexto. A ideia de que cada indivíduo carrega consigo sua história, seus desafios, suas alegrias e suas tristezas faz um movimento voltado para a particularidade do ser humano, mas com pensamento de coletividade, em prol de uma equipe, de uma organização.

Além disso, cabe lembrar o quanto temos que dar atenção à nossa rotina laboral, pois isso reflete diretamente em todos os aspectos, tal qual o motivo da síndrome de Burnout ser âncora de discussão nos dias atuais, que é o esgotamento físico, emocional e cognitivo e que causa o distanciamento das relações pessoais e a diminuição do sentimento de realização, trazendo prejuízos profissional e pessoal.

Por isso, é essencial aos gestores estarem atentos à realidade que os cerca, desenvolvendo aplicações de atividades diferenciadas, reuniões frequentes, meios de comunicação claros e abertos. Com essa dinâmica nas organizações, reforça-se o compromisso com a manutenção do clima organizacional para todo o quadro de pessoal, independentemente dos níveis de função.

Um dos pontos importantes são as semanas criativas e temáticas, que envolve a saúde do colaborador e sua integração com os demais pares, a fim de fluir o sentimento de coletividade e de importância do indivíduo no mundo do trabalho, além de gincanas, mensuração de pesquisa de clima e avaliação de desempenho. Ou seja, existem infinitas possibilidades de práticas de cuidado e de atenção à equipe, que não podem passar despercebidas.

O que não pode deixar de ser percebido, também, é o atendimento humanizado, e que essa prática não se refere somente aos profissionais da saúde, pois é algo essencial na atualidade – e precisamos tirar as amarras de que somente um segmento em específico deve ter esse cuidado. Quando se fala em atendimento diferenciado, um dos aspectos de relevância é que a equipe não só do atendimento, mas todos da organização tenham esse pensamento e essa postura de que todo usuário é único e, como tal, deve ser atendido de forma ímpar, dentro das competências e das regras estabelecidas.

Humanizar o atendimento é tornar cada usuário especial, entender de que ele tem uma história, sonhos e frustrações. Nem sempre temos a sorte de deparar-nos com o usuário que idealizamos, que é aquele tranquilo, que explana as dúvidas e compreende, muitas vezes, as regras jurídicas e quais são os procedimentos a tomar para realizar este ou aquele ato. Para muitos atendentes e escreventes, esse é o modelo de usuário. Porém, como somos seres personalíssimos e cada qual tem sua individualidade, precisamos estar preparados para lidar com todo tipo de público.

Existe aquele usuário que quer apenas desabafar, colocar para fora sua frustração e não tem ninguém para conversar ou para falar sobre sua dúvida. Há, também, aquele usuário que precisa chamar a atenção, com ego muito inflado, ou, ainda, aquele que questiona sobre tudo, não concorda com as regras jurídicas e deseja até burlá-las. Para todo esses tipos de usuário, precisamos estar preparados, mostrando sempre uma postura solícita a resolver os problemas.

O mundo globalizado faz com que as pessoas tenham mais pressa, sejam mais estressadas e menos satisfeitas com os serviços. Lidar com o usuário nessa perspectiva é um desafio para a equipe. Contudo, uma postura que passa segurança de nossos atos e de nossas atividades é primordial nesse momento. Assim como o é estar aberto a resolver o conflito dentro da competência jurídica é um dos pontos essenciais para a garantia de um atendimento de qualidade, embasado na cordialidade, na urbanidade e na segurança jurídica.

Oferecer para o usuário uma estrutura diferenciada, uma boa comunicação, com um espaço de qualidade e com conforto é um olhar voltado para o humanizar. A partir do momento em que o usuário entra no local em que ele solicitará o serviço e que, nesse local, haja uma equipe qualificada e motivada, já é o primeiro passo para atendimento humanizado, que inicia de várias formas e práticas. Além de ouvi-lo por meio de pesquisa de satisfação, ter uma infraestrutura que atenda às necessidades, com tecnologia e praticidade, um ambiente limpo e cheiroso reflete na felicidade do usuário, o que o faz sentir-se único e especial.

Desse modo, observa-se que o atendimento humanizado é uma cadeia de ações, que se iniciam no colaborador motivado, sentindo-se único e que seu trabalho reflete na realidade das pessoas, que transmite esse sentimento de satisfação ao usuário, identificando que o espaço em que se encontra o torna único, especial, sempre consciente de que é um sujeito que tem suas particularidades, porém dentro de uma lógica sistêmica, inovadora e integrada com os processos e com respeito à coletividade.

Rodrigo Cordeiro
Andressa Montanher Vieira do Nascimento Moquiuti


“Você irá permutar unidades construídas pelo terreno? Você irá vender imóveis na planta? Irá financiar a construção dando em garantia as unidades? Se disse sim a qualquer das perguntas acima, você deverá realizar o processo de incorporação. (...)

Ok, mas você disse não às perguntas acima, então você não precisa incorporar. A incorporação serve apenas no caso de venda/permuta de imóvel em construção ou para dar em garantia aquilo que ainda não existe. “

É muito comum empreendedores individuais e grupos de amigos que resolvem investir no mercado imobiliário ficarem em dúvida sobre o processo registral imobiliário aplicável e muitas vezes trilham caminhos mais complexos sem necessidade, este pequeno escrito é direcionado a essas pessoas...

Então, você encontrou o local certo, uma oferta bacana e considera que construirá um empreendimento sensacional. Que ótimo! Porém, vamos à parte de legalização registral imobiliária e é necessário que responda às questões seguintes. Você irá permutar unidades construídas pelo terreno? Você irá vender imóveis na planta? Irá financiar a construção dando em garantia as unidades?

Se disse sim a qualquer das perguntas acima, você deverá realizar o processo de incorporação. Trata-se de rito previsto na Lei n. 4.591 de 1964 e tem como objetivo proteger a economia popular. Convenhamos: quem quer vendar algo que ainda não existe fisicamente (por exemplo, apartamentos que não estão prontos) deve demonstrar solvibilidade.

No primeiro momento você deverá avaliar o potencial de construção da área, se o projeto proposto está de acordo, então passará para a fase de título aquisitivo (compra do terreno, permuta etc.), aprovação do projeto no município e juntada de documentos para a incorporação.

Para incorporar há uma lista extensa de documentos, os quais estão previstos no artigo 32 da Lei n, 4.591/64, como já dito, o objetivo dessa reunião de documentos (chama-se memorial de incorporação) é demonstrar a solvibilidade do construtor/incorporador e a viabilidade do empreendimento, incluindo a observância das normas construtivas.

Atente-se que o memorial de incorporação deve ser apresentado ao Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição da área do imóvel e que se o terreno adquirido for composto de duas matrículas ou transcrições ou mais, é imprescindível a prévia unificação, a qual pode ser processada ato contínuo à aquisição e aprovação na municipalidade.

Ok, mas você disse não às perguntas acima, então você não precisa incorporar. A incorporação serve apenas no caso de venda/permuta de imóvel em construção ou para dar em garantia aquilo que ainda não existe. Se o seu objetivo é construir com recursos próprios ou dar em garantia bem diverso e apenas vender ou locar quando estiver pronto, você definitivamente não precisa incorporar. Bastará o título aquisitivo, projeto e aprovação na municipalidade, obviamente com profissional responsável competente inscrito no CREA ou CAR e depois de tudo pronto poderá ir para a fase de instituição de condomínio, regulada pelo Código Civil.

Vale lembrar que quem incorpora também deve instituir condomínio se o objetivo é haver unidade de uso exclusivo e área comum, a exemplo dos apartamentos de hoje em dia.

Quando se quer lotear um terreno, mesmo para a venda ou garantia de unidade quando não concluída a obra, deve-se observar a Lei n. 6.766/79 para área urbana ou o Decreto-Lei n. 58/37 para áreas rurais. A ideia dessas legislações é similar à da Lei n. 4.591/64 (proteger os adquirentes e a viabilidade do empreendimento).

No caso de loteamentos, mesmo que não se tenha como foco a venda antes da conclusão, é preciso observar as regras previstas na legislação urbana ou rural pertinente, vez que há o interesse público no tocante às áreas de circulação, zoneamento urbano e equipamentos sociais.

Uma dica final é sempre que possível, quando envolver interesse em empreender na área imobiliária, procure a orientação de um profissional habilitado, seja o advogado especializado, o tabelião de notas ou o registrador imobiliário da circunscrição.

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.


Protagonista das negociações imobiliárias, a locação é assunto que merece atenção especial em razão de possuir farta regulamentação normativa inserta na Lei Federal n. 8.245/91.

Em breves linhas, há na lei conjuntos de regramentos que impõem tratamentos diferenciados, a exemplo das locações residenciais, para temporada, comerciais, shoppings centers e os contratos “built to suit” (pelo qual o locador adquiri, constrói ou reforma substancialmente edificação para locação).

De toda forma, há algumas regras que devem ser observadas na maior parte das locações pactuadas, são elas:

  • Se celebrada por prazo igual ou superior a 10 (dez) anos, deve ser verificado o estado civil do locador e a aquiescência do respectivo cônjuge;
  • A fiança necessita sempre de aquiescência do cônjuge do fiador independentemente do prazo, salvo se casado em regime da separação convencional de bens ou em participação final dos aquestos com cláusula específica liberando de vênia conjugal;
  • Somente é possível a exigência de uma modalidade de garantia, dentre caução locatícia, fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de investimento;
  • A exigência de pagamento antecipado apenas é possível nas locações para temporada ou naquelas em que não houver qualquer garantia;
  • É dever do locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio, nas quais se inclui o fundo de reserva;
  • Há preferência de aquisição do locatário, no caso de negociação onerosa do imóvel, independentemente de cláusula nesse sentido. Essa preferência cede apenas para alienações forçadas ou em cumprimento de garantia real e, ainda, no caso de condômino do imóvel;
  • A cláusula de vigência do contrato em caso de alienação deve ser contratada expressamente;
  • Em todo o contrato deve constar ao menos o número da matrícula e localização detida do imóvel;
  • As benfeitorias necessárias feitas pelo locatário no imóvel, mesmo que sem a autorização do locador, deverão ser indenizadas, salvo se o contrato tratar de maneira diversa;
  • Na locação residencial, quando contratada por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato é extinto de pleno direito na data indicada. Se o locatário permanecer na posse por mais 30 dias sem oposição, transformar-se-á em locação por prazo indeterminado e a retomada do imóvel somente poderá ocorrer de acordo com as situações legalmente previstas;
  • A multa pela rescisão antecipada deve ser proporcional, salvo na modalidade “built to suit”, que prevalecerá o convencionado pelas partes;
  • Não haverá multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência do locatário, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência;
  • A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e por escrito do locador;
  • O aluguel não pode ser convencionado em moeda estrangeira, sendo vedada qualquer vinculação cambial ou ao salário mínimo para reajuste.

Por fim, observo que o contrato de locação não é formal, ou seja, pode ser eventualmente celebrado até mesmo por via oral, porém não é aconselhável, vez que os ajustes são diversos, dependendo de manifestação de vontade específica; a fiança sempre deve ser pactuada por escrito e, ainda, não são aceitas provas exclusivamente testemunhais para cobranças judiciais de negócios que superem dez salários mínimos

Ademais, há atores qualificados para orientarem na celebração, a exemplo dos corretores de imóveis devidamente inscritos no CRECI, os advogados, como também os tabeliães de notas, estes sujeitos imparciais a quem a lei de regência impõe a competência e o dever de formalizar juridicamente a vontade das partes e promover o aconselhamento correlato. Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri

é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.



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foto Londrina: R.R.Rufino