Regras gerais de locações de imóveis

Protagonista das negociações imobiliárias, a locação é assunto que merece atenção especial em razão de possuir farta regulamentação normativa inserta na Lei Federal n. 8.245/91.

Em breves linhas, há na lei conjuntos de regramentos que impõem tratamentos diferenciados, a exemplo das locações residenciais, para temporada, comerciais, shoppings centers e os contratos “built to suit” (pelo qual o locador adquiri, constrói ou reforma substancialmente edificação para locação).

De toda forma, há algumas regras que devem ser observadas na maior parte das locações pactuadas, são elas:

• Se celebrada por prazo igual ou superior a 10 (dez) anos, deve ser verificado o estado civil do locador e a aquiescência do respectivo cônjuge;
• A fiança necessita sempre de aquiescência do cônjuge do fiador independentemente do prazo, salvo se casado em regime da separação convencional de bens ou em participação final dos aquestos com cláusula específica liberando de vênia conjugal;
• Somente é possível a exigência de uma modalidade de garantia, dentre caução locatícia, fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de investimento;
• A exigência de pagamento antecipado apenas é possível nas locações para temporada ou naquelas em que não houver qualquer garantia;
• É dever do locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio, nas quais se inclui o fundo de reserva;
• Há preferência de aquisição do locatário, no caso de negociação onerosa do imóvel, independentemente de cláusula nesse sentido. Essa preferência cede apenas para alienações forçadas ou em cumprimento de garantia real e, ainda, no caso de condômino do imóvel;
• A cláusula de vigência do contrato em caso de alienação deve ser contratada expressamente;
• Em todo o contrato deve constar ao menos o número da matrícula e localização detida do imóvel;
• As benfeitorias necessárias feitas pelo locatário no imóvel, mesmo que sem a autorização do locador, deverão ser indenizadas, salvo se o contrato tratar de maneira diversa;
• Na locação residencial, quando contratada por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato é extinto de pleno direito na data indicada. Se o locatário permanecer na posse por mais 30 dias sem oposição, transformar-se-á em locação por prazo indeterminado e a retomada do imóvel somente poderá ocorrer de acordo com as situações legalmente previstas;
• A multa pela rescisão antecipada deve ser proporcional, salvo na modalidade “built to suit”, que prevalecerá o convencionado pelas partes;
• Não haverá multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência do locatário, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência;
• A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e por escrito do locador;
• O aluguel não pode ser convencionado em moeda estrangeira, sendo vedada qualquer vinculação cambial ou ao salário mínimo para reajuste.

Por fim, observo que o contrato de locação não é formal, ou seja, pode ser eventualmente celebrado até mesmo por via oral, porém não é aconselhável, vez que os ajustes são diversos, dependendo de manifestação de vontade específica; a fiança sempre deve ser pactuada por escrito e, ainda, não são aceitas provas exclusivamente testemunhais para cobranças judiciais de negócios que superem dez salários mínimos

Ademais, há atores qualificados para orientarem na celebração, a exemplo dos corretores de imóveis devidamente inscritos no CRECI, os advogados, como também os tabeliães de notas, estes sujeitos imparciais a quem a lei de regência impõe a competência e o dever de formalizar juridicamente a vontade das partes e promover o aconselhamento correlato. Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri

é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.