As vantagens da constituição de patrimônio de afetação nas incorporações

O instituto da afetação patrimonial nas incorporações ingressou no ordenamento jurídico brasileiro com a Medida Provisória 2.221/01, incluindo dispositivos na Lei n. 4.591/64 e sendo posteriormente abordado pela Lei n. 10.931/04.

De forma sintética, quando o incorporador opta pela constituição de patrimônio de afetação os bens destinados ao empreendimento ficam vinculados ao cumprimento da obrigação, ou seja, à finalização da obra e entrega das unidades.

No plano procedimental, é necessária a assinatura de termo de opção pelo regime, a ser averbado no registro imobiliário e deve ser realizada a contabilidade apartada do empreendimento, havendo necessidade de manutenção e movimentação dos recursos financeiros em conta de depósito específica da respectiva incorporação, bem como facultado o acesso aos relatórios pela Comissão de Representantes dos adquirentes. Vale ressaltar que os adquirentes não interferirão na obra ou nas decisões construtivas, apenas terão acesso aos indicadores da gestão.

A parcela destinada à aquisição do terreno e os valores que sobejarem o custo construtivo não serão arrecadadas pelo patrimônio de afetação. Não há qualquer impedimento para a constituição de ônus sobre os bens, desde que o financiamento contratado tenha por escopo recursos para a obra.

As principais vantagens da opção pelo patrimônio de afetação são:

• É instrumento de garantia para os adquirentes, apresentando-se como ativo para o marketing imobiliário;
• Há total controle das operações de cada obra, servindo como ferramenta de supervisão dos gestores;
• Torna o crédito para o financiamento da obra menos oneroso;
• Propicia o regime especial tributário.

Quanto ao último, a partir da Lei 12.844/2013, as incorporações optantes em geral estão obrigadas ao pagamento de 4% de alíquota mensal sobre as receitas auferidas, descontadas as parcelas destinadas à aquisição do terreno, valor que será pago em guia única da União e corresponderá aos tributos sobre renda, PIS/PASEP, CSLL e COFINS. Para empreendimentos de interesse social, com unidades de custo de até R$100.000,00 no âmbito do Projeto Minha Casa Minha Vida, a alíquota será de 1% até 31/12/2014, vigência que poderá ser renovada.

Dessa forma, o regime especial tributário é importante instrumento de simplificação e economia fiscal, viabilizando empreendimentos nos cenários de maiores custos construtivos e menores demandas habitacionais. Ademais, o patrimônio de afetação demonstra transparência e confiabilidade do incorporador ao mercado, aos agentes financeiros e municia-lhe no controle e planejamento da gestão financeira e comercial da obra.

Por fim, cumpre destacar que mesmo nas incorporações que já estejam em andamento é possível a opção pelo regime especial tributário e a comprovação da sua conveniência pode ser realizada com a solicitação de relatórios contábeis e de planejamento financeiro, os quais devem incluir a prévia do valor geral de vendas, custo construtivo global, a perspectiva da lucratividade e o enquadramento do resultado nas tabelas fiscais.

Até a próxima!

Caroline Feliz Sarraf Ferri
é mestre em direito pela Universidade Federal do Paraná, bacharel em direito pela Universidade Federal de Goiás, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil, Direito Societário, Direito Tributário, Direito Público e ainda Especialista em Direito Registral Imobiliário e Direito Notarial e Registral.