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ARTIGOS E NOVIDADES

1º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina


Confira dicas e novidades sobre o segmento imobiliário e registral.

Por Bruno Queiroz Bobroff e Fabio Jorge Rolim Jacob

O pacto antenupcial é um contrato de acordo de vontades entre as partes que pretendem se casar, a fim de estabelecer regras patrimoniais na vigência do casamento ou em eventual término da sociedade conjugal. A celebração deve ocorrer antes do casamento. Sobre o casamento, de regra, a escolha do regime de bens pelo casal deve ser feita de forma livre. Até 25/12/1977, o regime legal no Brasil, era o da comunhão universal de bens. Com a vigência da Lei nº. 6.515/1977, conhecida como a Lei do Divórcio, a partir de 26/12/1977, o regime tornou-se o da comunhão parcial de bens, pelo qual não há a obrigatoriedade de se lavrar a escritura pública do pacto antenupcial.

Diferente do que muitos pensam, o pacto antenupcial não surgiu por meio da Lei nº. 6.515/1977, pois já estava previsto no Código Civil de 1916 (Lei nº. 3.071/1916). Assim, hodiernamente, no Brasil, temos o regime de comunhão parcial; o regime de comunhão universal; o regime de participação final nos aquestos; o regime de separação de bens, que pode ser convencional ou obrigatório, conforme preceitua o artigo 1.641 do Código Civil vigente.
Tratando-se de casamento, cujo regime de bens seja diverso do legal ou do obrigatório, é imprescindível que seja feita a escritura pública do pacto antenupcial. Sendo assim, atualmente, a obrigatoriedade desse pacto se dá para o regime de comunhão universal, para o de participação final nos aquestos e para o de separação de bens convencional.

É indispensável que o pacto antenupcial seja feito por meio da escritura pública (Artigo 1.640, parágrafo único e Artigo 1.653 do Código Civil vigente), caso contrário, será nulo. Se, por acaso, não sobrevier o casamento ao pacto antenupcial, de acordo com o Artigo 1.653 do Código Civil, este pacto é ineficaz, visto que o seu êxito está atrelado ao regime patrimonial do casamento.

Outrossim, vale destacar que as convenções antenupciais, ou seja, as regras patrimoniais estabelecidas pelo pacto antenupcial, apenas terão efeitos perante terceiros, após o respectivo registro da escritura antenupcial no Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges (Artigo 1.657 do Código Civil). Sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade do casal, ou dos que forem sendo adquiridos com a declaração das respectivas cláusulas, para ciência de terceiros (Artigo 244 da Lei nº. 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos).

Com isso, podemos concluir que o pacto antenupcial deverá ser formalizado por escritura pública, sob a pena de nulidade, e deverá ser seguido do casamento para que seja eficaz. Seu registro, no serviço registral competente, é essencial para que possa surtir efeitos contra terceiros e dar publicidade das cláusulas estabelecidas entre os cônjuges.


A Incorporação Imobiliária surgiu para atender as necessidades sociais e econômicas, em razão do acelerado processo de urbanização ocorrido no país a partir da década de 1930. A atividade de produção de conjuntos de unidades imobiliárias começou a estruturar-se a partir da Revolução Industrial, em razão da concentração da população nos grandes centros urbanos. Por causa dessa concentração, a solução passou a ser a construção de unidades imobiliárias em planos horizontais, substituindo-se a construção de uma unidade imobiliária (uma única casa em um lote de terreno) pela superposição de unidades em edifícios de mais de um pavimento, visando o aproveitamento mais racional da terra e, também, viabilizar a produção em escala, atendendo, enfim, a necessidade de ocupação concentrada dos espaços urbanos.

No Brasil, a demanda por imóveis nos grandes centros urbanos intensificou-se a partir da década de 1930, e, nessa ocasião, as regras existentes limitavam-se a regulamentar somente a alienação e a utilização dos edifícios já construídos. Dessa maneira, silenciava-se, sobre a atividade produtiva, bem como sobre a venda de edificações coletivas em construção. Nessa época, as pessoas que exerciam a atividade de construção e venda dessas edificações atuavam livres de quaisquer limitações legais e realizavam seus negócios sem riscos. No entanto, a Lei nº. 4.591/1964 surge para pôr fim à essa “desordem” e, nesse sentido, contempla ampla disciplina da atividade de incorporação e fixa com clareza as responsabilidades do incorporador.

Essa Lei traz um aspecto de particular relevância, que é o sistema de proteção do adquirente de imóveis em construção e fixa a responsabilidade do incorporador e demais profissionais envolvidos no negócio. A incorporação Imobiliária é uma operação complexa, a qual envolve diversos contratos, tais como o compromisso de venda, ou de permuta, sobre fração ideal do terreno, o de construção por empreitada ou por administração, o de corretagem, o de fornecimento etc. Trata-se, assim, de uma atividade empresarial que visa a produção e a comercialização de unidades imobiliárias em edificações coletivas prevista na Lei nº. 4.591/1964, cujo objetivo é a proteção da economia popular.
De acordo com o parágrafo único do artigo 28 da Lei nº. 4.591/1964, temos o conceito de incorporação imobiliária, o qual “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas”. Assim, a caracterização da atividade de incorporação compreende a venda de unidades imobiliárias em construção e a sua entrega aos adquirentes, depois de concluídas, com a adequada regularização no Registro de Imóveis competente. O que caracteriza a incorporação é a venda antecipada de apartamentos de um edifício a construir, que, do ponto de vista econômico e financeiro, é o meio de captação dos recursos necessários à conclusão da incorporação, ou seja, para executar a construção.

Conclui-se, que a incorporação deverá ser realizada nos casos em que ocorra a permuta de futuras unidades autônomas pelo terreno, na venda de imóveis na planta, ou, até mesmo, para financiar a construção do empreendimento, pois permite que as futuras unidades autônomas sejam dadas como garantia. A figura do incorporador é representada pelo proprietário ou titular de direitos a aquisição do imóvel, a pessoa física ou a jurídica; ou, então, pelo construtor ou corretor de imóveis, conforme os termos do artigo 29 e de seu parágrafo único da Lei nº. 4.591/1964.

Logo, as atividades do incorporador compreendem-se em: adquirir o terreno; elaborar a aprovação de projetos; promover o arquivamento do memorial de incorporação no registro de imóveis competente; a oferta pública das unidades ao mercado; a coordenação e a consecução do empreendimento imobiliário; a captação de recursos; o financiamento; as garantias; a publicidade; a comercialização de unidades imobiliárias; a averbação da construção no registro de imóveis; a entrega das unidades aos adquirentes; e a liquidação do passivo da incorporação.
Diante do desenvolvimento acelerado no ramo imobiliário das capitais e de algumas cidades, como no caso de Londrina-PR, nos deparamos com a realidade da sociedade brasileira, em que as famílias buscam cada vez mais o conforto e a segurança em seus lares. Sendo assim, o crescimento vertical da propriedade vem aumentando a cada ano, e, com isso, as construtoras e incorporadoras investem na atividade gerada pela incorporação imobiliária, por meio da compra de terrenos e da captação de recursos para a construção dos empreendimentos, através da conhecida “venda de imóveis na planta”, ou seja, venda das futuras unidades autônomas em construção.
Entretanto, para que essa atividade seja desenvolvida e que sejam gerados frutos e lucros, há de se levar em conta, que, além da iniciativa que partirá exclusivamente do incorporador, este terá uma imensa responsabilidade perante os adquirentes das futuras unidades autônomas para que ocorra a conclusão da construção e a entrega do empreendimento.

Primeiramente, o incorporador deverá avaliar o potencial construtivo da área onde localiza-se o terreno. Se o projeto elaborado pelo profissional habilitado estiver de acordo com a Lei nº. 4.591/1964 e se ele for aprovado pelo município, poderá, então, adquirir o imóvel, no local em que se pretende construir o empreendimento. Após a fase de título aquisitivo, por meio da compra do terreno ou permuta, com a aprovação do município e juntada de documentos (memorial descritivo), cuja relação está prevista no artigo 32 da Lei nº. 4.591/1964, o incorporador deverá protocolar a referida documentação no Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição da área do imóvel.
Além disso, o incorporador deverá registrar o memorial de incorporação no registro de imóveis, para que possa comercializar as futuras unidades imobiliárias, captar recursos, e/ou realizar financiamentos, a fim de concluir a obra. O registro da incorporação tem validade de 180 (cento e oitenta) dias, ou seja, caso não tenha sido registrado nenhum contrato de venda e compra, promessa de venda e compra, ou, até mesmo, de financiamento para a construção do empreendimento, no período acima mencionado, o incorporador, antes de efetuar qualquer registro na matrícula do imóvel de localização do empreendimento, deverá revalidar para que possa negociar as unidades, tendo que atualizar a documentação referente ao artigo 32 da Lei nº. 4.591/1964, o qual revalida o registro da incorporação por igual prazo, nos termos do artigo 33 da Lei.

O condomínio edilício tem início com o registro de sua instituição, pois só é admissível o registro da instituição e especificação do condomínio, ou seja, a individualização e discriminação da área de uso exclusivo e da área de uso comum da unidade autônoma. Como, por exemplo, os apartamentos que vemos atualmente, após a averbação da construção do empreendimento, instruída com o “habite-se”, a certidão negativa de débito (CND) do INSS, prova de quitação da ART/CREA ou da RRT/CAU, referente à execução da obra. Portanto, é dever do incorporador averbar a conclusão da construção do empreendimento, para que possa instituir o condomínio e entregar as unidades autônomas aos adquirentes.

Até aqui, conseguimos compreender o porquê da necessidade da incorporação do registro no Serviço de Registro de Imóveis competente, quais são os documentos que serão exigidos, da averbação da conclusão da construção do empreendimento, para que ocorra a instituição de condomínio e a tão sonhada entrega da unidade autônoma para cada adquirente.

Porém, podem ocorrer situações e imprevistos durante o desenvolver do prazo previsto no contrato para a entrega da obra, como o desequilíbrio no mercado imobiliário, que incidirá diretamente na economia popular. E quando essa expectativa do direito adquirido é frustrada ou há o atraso na entrega e aquele sonho da entrega da “tão esperada e planejada” casa própria não se concretiza? Há de se levar em consideração, também, que, de acordo com o previsto no artigo 32, §2º da Lei nº. 4.591/1964, os contratos de compra e venda, de promessa de venda ou cessão de unidades autônomas são considerados irretratáveis, o que deveria conferir segurança tanto ao empreendedor, quanto ao adquirente da futura unidade. Essas relações jurídicas decorrentes da incorporação imobiliária, que são regidas pela Lei nº. 4.591/1964, foram profundamente impactadas com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, Lei geral de proteção ao consumidor. Vale ressaltar que entre a Lei das Incorporações e a Lei nº. 8.078/1990 – CDC não há incompatibilidades, pois, a Lei nº. 4.591/1964 como precursora do CDC, institui um sistema de proteção dos adquirentes de imóveis em construção fundamentado nos mesmos princípios previstos no CDC, ou seja, a boa-fé objetiva, o equilíbrio do contrato e a função social do contrato.

As normas do Código de Defesa do Consumidor são aplicadas ao contrato de incorporação apenas do ponto de vista da relação de consumo, sem interferir na tipicidade e na funcionalidade do contrato. Se considerarmos o previsto no artigo 43-A da Lei nº. 4.591/1964, recentemente alterada pela Lei nº. 13.786/2018, a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente, nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Entretanto, caso a entrega do imóvel ultrapasse o prazo estabelecido de 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada no contrato, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por ele a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A da referida Lei.
Se a entrega do imóvel se estender por prazo superior àquele previsto no caput do artigo 43-A da Lei nº. 4.591/1964, e não se tratar de resolução do contrato, será devido ao adquirente adimplente. Por ocasião da entrega da unidade, a indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pró rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. A multa prevista no §2º do artigo 43-A da citada Lei, referente a mora no cumprimento da obrigação. Em nenhuma hipótese poderá ser cumulada com a multa estabelecida no §1º desse artigo, que trata da inexecução total da obrigação.

Verifica-se que é de extrema importância a responsabilidade que o incorporador terá perante o adquirente de boa-fé, em relação à conclusão da obra e a entrega do imóvel. Afinal, caso não cumpra com sua obrigação, a incorporadora não será penalizada pelo atraso na entrega da unidade imobiliária por até 180 (cento e oitenta) dias após a data estipulada para entrega no contrato, desde que exista a cláusula contratual expressa, redigida de forma clara e destacada. Caso ocorra um atraso superior a 180 (cento e oitenta) dias, o adquirente poderá: 1) pleitear a resolução do contrato, com a devolução integral do valor pago, acrescido da multa prevista para a resolução contratual, tudo corrigido monetariamente; 2) manter o contrato e cobrar do incorporador indenização de 1% a.m. sobre o valor já pago.

O STJ se manifesta sensivelmente na adoção de entendimento, o qual contempla os investidores, os empreendedores e os consumidores, em que se denota que a proteção do interesse dos consumidores deve existir. Porém, ela deve ser exercida de forma equilibrada, sem desamparar a coletividade, e engajar a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária.

Gabriela Meira Caunetto
Patrícia Vaz da Rocha


Para a grande maioria da população, a ida ao cartório é sinônimo de perda de tempo, burocracia e gastos absurdos. Porém, já não é bem assim. Há alguns anos, a estrutura e a prestação de serviços de muitos cartórios eram desestruturados e não buscavam melhorias. Hoje, por sua vez, grande parte dos cartórios adota a gestão de qualidade, a fim de beneficiar a serventia, os usuários e a comunidade.

A gestão da qualidade nada mais é do que uma ferramenta estratégica voltada para dirigir e controlar os processos organizacionais, os quais possuem uma visão sistêmica, que busca garantir a completa satisfação das necessidades ou a superação das expectativas. Não é nada fácil para os titulares de cartórios saber/aceitar o que é preciso para melhorar e, principalmente, como realizar tais mudanças. Para isso, a ISO 9001 ajuda a guiar no processo de gestão de qualidade, e a NBR 15906 para auxiliar na gestão empresarial de serviços notariais e de registro, os quais melhoram os processos e a qualidade nos serviços.

O titular, ao investir no programa de gestão de qualidade para a serventia, passará a ter vários benefícios, como, por exemplo, a redução de custo devido à otimização de processos, à equipe motivada, à satisfação dos usuários, aos serviços realizados com melhor qualidade e eficiência, entre outros. O sistema de gestão de qualidade, então, baseia-se em identificar e entender as necessidades das partes interessadas, o ambiente em que está inserto, a análise crítica de riscos e o gerenciamento dos objetivos e dos controles estratégicos. Para a execução de cada ponto citado acima, existem ferramentas e formas de aferição que podem variar de acordo com a realidade de cada serventia.

O primeiro passo é definir a missão, a visão e os valores que são os conceitos fundamentais para nortear a gestão de qualidade. Trata-se de uma ferramenta simples que objetiva a elaboração do planejamento estratégico da serventia, ou seja, é o início de todo o processo. Já o segundo passo é a identificação das partes interessadas com as suas necessidades. Diferente de algumas opiniões, essas partes não são apenas os usuários, pois podemos incluir colaboradores, entidades de classe, fornecedores e parceiros, assim como o poder público e o agente delegado. É fundamental, por sua vez, identificar quais as necessidades das partes e criar ferramentas para aferição de satisfação, tais como a pesquisa de clima, as avaliações de desempenho, a pesquisa de satisfação, etc.

Por conseguinte, percebemos a existência de alguns pilares essenciais para a gestão de qualidade. A liderança proativa, no qual os líderes agem baseando-se em indicadores, os quais devem criar e manter um ambiente favorável para que os colaboradores desempenhem as suas atividades da melhor maneira, buscando sempre motivá-los a alcançarem o objetivo proposto. A decisão baseada em fatos, ou seja, deve sempre partir de uma abordagem de dados concretos, que permite uma análise lógica das informações apresentadas, tornando, assim, os fatos confiáveis. O gerenciamento de processos inicia-se após o mapeamento estratégico de todas as atividades rotineiras, a fim de estabelecer metas e estratégias para aumentar o desempenho e corrigir possíveis inconformidades. Esse processo visa satisfazer o usuário e, sempre que possível, busca superar as suas expectativas, por meio da oferta de melhor qualidade. Para isso, deve-se observar quais são as necessidades dos usuários para atendê-los com eficiência, sendo que o colaborador precisa estar preparado para receber feedbacks e responder com facilidade e agilidade. A visão sistêmica, na qual os líderes têm a habilidade de análise dos setores e dos procedimentos, consegue identificar quando uma mudança pode impactar na serventia. A boa relação com fornecedores facilita a criação de valores e satisfação das necessidades, por meio de parcerias e alianças estratégicas, promovendo o fortalecimento entre as partes. Por fim, a conscientização dos colaboradores, em que é dever dos líderes promover o envolvimento de todos os colaboradores com metas, estratégias e resultados, para um melhor engajamento da equipe em cumprimento das metas estabelecidas, devendo, assim, investir em capacitação e treinamentos para garantir a qualidade do serviço prestado.

A gestão de qualidade, dessa maneira, é tida como referência internacional, pois permite aperfeiçoar o desempenho da organização, além de outros benefícios, como, por exemplo, a confiabilidade e a estabilidade em relação as técnicas, os equipamentos e os recursos utilizados; enquanto a satisfação dos usuários estabelece um relacionamento de confiança e segurança. Ou seja, com a aplicação dos pilares da gestão de qualidade, a prestação de serviço torna-se única pela busca em excelência nos processos e relações.

Adriane Feliz Sarraf Ferri
Gabrielle Cristina Babugia



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